서울북부지방법원 2025타경13946. 서울 노원구 상계동 상계2차중앙하이츠아파트 202동 204호입니다. 소유권은 김선화·박준형이 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 두 사람은 2007.11.26 거래가액 198,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.10.08 설정된 주식회사디비저축은행 근저당권 655,200,000원입니다. 2026.01.02 주식회사디비저축은행이 임의경매를 개시했고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름은 복잡해 보이지만 과거 근저당권들은 이미 말소되어 있습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 반면 현장조사는 폐문부재 상태에서 건축물현황도·외부관찰·탐문조사를 종합해 평가됐고, 임대내역은 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 별개로 실제 점유관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13946 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 1282 상계2차중앙하이츠아파트 202동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 동일면적 기준 | 59.82㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트벽식조 · 20층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 김선화 2분의 1 · 박준형 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 571,000,000원 / 571,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사디비저축은행 / 546,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 핵심은 디비저축은행 근저당
1998년부터 여러 금융기관의 근저당권 설정·이전·말소 이력이 있었지만, 현재 경매 권리분석의 기준이 되는 것은 2021.10.08 을구 19번 주식회사디비저축은행 근저당권입니다. 바로 이 권리를 기준으로 2026.01.02 임의경매개시결정이 이어졌고, 경매로 매각되면 두 권리는 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 85.1%
상계2차중앙하이츠 동일면적 59.82㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 671,041,666원이고, 최신 거래는 2026.08의 720,000,000원입니다. 현재 최저매각가 571,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.82㎡ | 15 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 59.82㎡ | 25 | 685,000,000원 |
| 2026.07 | 59.82㎡ | 13 | 707,500,000원 |
| 2026.07 | 59.82㎡ | 14 | 740,000,000원 |
| 2026.07 | 59.82㎡ | 12 | 640,000,000원 |
| 2026.05 | 59.82㎡ | 9 | 718,000,000원 |
| 2026.05 | 59.82㎡ | 9 | 670,000,000원 |
| 2026.04 | 59.82㎡ | 11 | 668,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 4 | 655,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 6 | 599,000,000원 |
| 평균 | 59.82㎡ | 12건 | 671,041,666원 |
표본 최저 거래는 599,000,000원, 최고 거래는 740,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 571,000,000원은 이 12건의 최근 평균보다 낮고, 주어진 최근 시세 비교지표도 85.1%로 나타납니다. 따라서 이 사건은 권리뿐 아니라 가격에서도 신건부터 비교 여지가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 571,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,110,000원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 주식회사디비저축은행 | 655,200,000원 | 562,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 655,200,000원 중 562,890,000원이 배당되고 92,310,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 571,000,000원 | 562,890,000원 | 92,310,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 456,800,000원 | 449,832,000원 | 205,368,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 365,440,000원 | 359,523,840원 | 295,676,160원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상계동 6,7동 주민센터 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철4호선 노원역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 규모. 상계2차중앙하이츠는 795세대이며 사용승인일은 1998.09.05입니다.
- 용도. 본건은 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트벽식조 20층 건물 내 2층 204호입니다.
- 설비. 승강기·위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 아파트 건부지로 이용 중이고 공시지가는 4,425,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대내역은 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최종 점유관계를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.10.08 을구 19번 주식회사디비저축은행 근저당권이 기준이며 채권최고액은 655,200,000원입니다.
- 최근 시세 대조. 동일면적 최근 12개월 평균 671,041,666원, 최신 거래 720,000,000원, 현재 최저가 비율 85.1%를 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 저층 조건 반영. 본건은 20층 건물 중 2층입니다. 실거래 표본에는 1층부터 25층까지 포함되어 있으므로 개별 층 조건을 직접 비교하세요.
- 배당 부족은 인수와 구분. 현재 회차에서 근저당권 미배당 92,310,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 아파트 용도의 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.10.20부터 2026.12.31까지 기재돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격도 최근 실거래 아래
이 사건의 핵심은 비교적 선명합니다. 2021.10.08 주식회사디비저축은행 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 가격 면에서도 신건 최저가 571,000,000원이 동일면적 최근 12개월 평균 671,041,666원의 85.1%로 확인됩니다. 최신 거래 역시 2026.08 720,000,000원입니다. 다만 현장조사가 폐문부재였고 임대내역이 미상인 만큼, 권리는 합격권, 가격도 비교 우위 — 마지막 확인 포인트는 실제 점유관계로 정리할 수 있습니다.
