서울북부지방법원 2025타경13955. 장안동 예스홈3차 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 211,940,000원이고, 매각기일은 2026.09.08입니다. 이 사건의 기준권리는 2026.01.05 접수된 강제경매개시결정으로 계산되어 있으며, 그보다 앞서 2022.03.18 김동오의 전세권 170,000,000원과 2025.07.16 주택임차권 170,000,000원이 등기돼 있습니다. 따라서 일반적인 “근저당 이후 모두 소멸”형 사건과 달리, 선순위 권리의 배당·잔액·인수 여부가 핵심입니다.
특히 김동오는 2022.03.14 전입, 2022.03.15 확정일자, 2022.03.18 점유개시가 확인되고 170,000,000원의 임차보증금과 동일 금액의 전세권이 함께 존재합니다. 동시에 이 사건의 경매 신청채권자도 김동오입니다. 권리관계가 한 사람에게 중첩돼 있으므로 전세권과 임차보증금이 동일한 경제적 원인인지, 각각 독립된 권리인지를 원본 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13955 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 423-5 예스홈3차 5층 501호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 20.86㎡ · 방2·거실·주방·W/C1·현관·다용도실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 · 사용승인 2016.01.06 |
| 소유자 | 진웬하오 · 2016.02.26 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,940,000원 / 211,940,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동오 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권·임차권이 핵심
② 임차·점유 관계 — 미상 보증금 전입자까지 확인 필요
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동오 | 2022.03.14 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 승계 없음 |
| 김보연 | 2024.01.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| ENKHNASAN ONONMURUN | 2025.08.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| TSEDEN ISH TENUUN | 2025.08.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| MUNKHJARGAL TSEDEN ISH | 2025.08.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
김동오는 전입일·확정일자·점유개시일·보증금이 모두 확인되어 대항력과 우선변제권 판단이 가능합니다. 반면 김보연과 ENKHNASAN ONONMURUN, TSEDEN ISH TENUUN, MUNKHJARGAL TSEDEN ISH는 전입일은 말소기준일 2026.01.05보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 확정적인 대항력 임차인으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 211,940,000원 | 0원 | 301,827,160원 |
| 1회 유찰 · 80% | 169,552,000원 | 3,621,728원 | 340,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 135,641,600원 | 37,057,382원 | 340,000,000원 |
1회 유찰 시 매각가는 169,552,000원으로 김동오 보증금 170,000,000원보다 낮아집니다. 이때 배당으로 부족한 3,621,728원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 135,641,600원까지 내려가지만 인수액이 37,057,382원으로 커집니다. 즉 유찰로 최저가가 내려간 만큼 실질 부담도 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 거래는 있지만 동일면적 비교가 아니다
예스홈3차의 실거래 참고자료는 2건입니다. 다만 대상면적은 20.86㎡이고, 거래 사례는 33.18㎡와 56.24㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 211,940,000원이 거래가 308,000,000원·350,000,000원보다 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 56.24㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2021.12 | 33.18㎡ | 3 | 308,000,000원 |
시세 자료상 평균은 329,000,000원, 최신 거래는 350,000,000원이며 집계 추세는 +13.6%입니다. 최저가가 최근 집계값의 60.6%로 계산되지만, 대상과 거래사례의 면적이 다르고 거래 표본도 2건에 불과합니다. 따라서 이 수치는 가격 가점 근거가 아니라 참고치로만 보는 편이 안전합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 211,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,767,160원 |
| 1. 임차인 김동오 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 김동오 | 170,000,000원 | 38,172,840원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 김동오 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 3,767,160원, 김동오 임차보증금 170,000,000원, 전세권 배당 38,172,840원으로 매각대금 211,940,000원이 모두 소진되는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 회차 매수인 인수 계산액은 0원입니다.
⑥ 위반건축물·입지·환금성 메모
- 이용상태. 다세대주택으로 방2, 거실, 주방, W/C1, 현관, 다용도실 등으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 5층 노대에 경량철골/패널 20.6㎡ 주거용 무단증축이 표기돼 있으며, 감정평가서상 거실과 방 등 주거용으로 사용 중입니다.
- 입지. 군자초등학교 동측 인근으로 주거용·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 장한평역이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 규모. 예스홈3차는 7세대, 사용승인일은 2016.01.06입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김동오 권리 중복 확인. 전세권 170,000,000원, 임차보증금 170,000,000원, 경매 신청채권 170,000,000원의 법률상 관계와 중복 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 선순위 전세권 확인. 을구 1번 전세권이 말소기준보다 앞서 매수인 인수로 표시돼 있으므로, 배당 후 말소 여부와 잔존 범위를 확인해야 합니다.
- 미상 전입자 확인. 김보연 및 2025.08.10 전입자들의 보증금·확정일자·실제 점유 여부가 확인되지 않아 대항력 가능성과 인수 위험을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 169,552,000원부터 김동오 보증금보다 낙찰가가 낮아져 인수액이 발생합니다. 낙찰가만이 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 비교해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 5층 노대 경량철골/패널 20.6㎡ 무단증축의 현황과 행정상 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 실거래 직접비교 금지. 실거래 표본의 면적이 대상 20.86㎡와 일치하지 않아 308,000,000원·350,000,000원을 그대로 시세 기준으로 삼기 어렵습니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 자동으로 성립하지 않는다
이 사건의 첫인상은 감정가 211,940,000원에 비해 실거래 참고금액이 높아 가격이 낮아 보인다는 것입니다. 그러나 거래사례 면적이 대상과 다르므로 그 비교만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 권리입니다. 신건에서는 김동오 보증금이 전액 배당돼 주택임차권 인수가 0원으로 계산되지만, 1회 유찰가 169,552,000원부터는 보증금보다 낙찰가가 낮아져 미배당액 인수가 생기고, 2회 유찰 시 인수액은 37,057,382원까지 늘어납니다.
여기에 말소기준 이전 전세권, 김동오의 권리 중첩, 보증금 미상 전입자, 20.6㎡ 무단증축까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “신건 인수 0원”이라는 한 숫자만 보고 단순 권리안전형으로 분류할 사건이 아닙니다. 현재 회차와 유찰 회차의 배당·인수 구조를 각각 따로 보고, 선순위 전세권과 미상 임차관계를 원본으로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
