서울북부지방법원 2026타경10061. 성북구 하월곡동 ‘갤럭시하월곡’ A동 5층 502호 오피스텔입니다. 소유자 권영만은 2021.02.03. 거래가 149,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 감정가와 신건 최저매각가는 172,000,000원입니다. 등기상 과거 서울축산업협동조합의 채권최고액 4,740,000,000원 근저당이 있었지만 2021.01.18. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2022.03.18. 국의 압류입니다.
문제는 등기 자체보다 임차인입니다. 구나연은 2021.01.18. 확정일자를 받고 2021.02.03. 전입·점유를 시작했으므로 말소기준보다 빠릅니다. 임차보증금은 149,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 신건 가격에서는 보증금이 전액 배당되는 것으로 계산돼 인수가 없지만, 유찰되면 배당받지 못한 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10061 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제5층 제502호 |
| 사용승인일 | 2020.10.07 |
| 소유자 | 권영만 (2021.02.03. 소유권이전 · 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 149,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2020년 서울축산업협동조합 근저당은 2021.01.18. 이미 말소됐고, 현재 살아 있는 말소기준권리는 2022.03.18. 안산세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 540,000,000원, 남동세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·승계 신고 — 실제 임차인은 2명
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재복 · 에이동 502호 | 2024.06.19 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구나연 · 제5층 제502호 전부 | 2021.02.03 / 2021.01.18 | 149,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 시보증 · 보증기관 대위·승계 | 2021.02.03 / 2021.01.18 | 0원 | 확약상 포기 | 주장 | 이재복 승계 |
시보증은 실제 임차인이 아니라 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 이재복·구나연 2명입니다. 이재복은 2024.06.19. 전입으로 말소기준 뒤라 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유·명도 관계는 확인이 필요합니다.
* 확약은 주택도시보증공사의 대위·승계분에 적용합니다. 구나연의 별도 임차보증금 149,000,000원은 현재 배당과 유찰 시 미배당 여부를 따로 판단해야 합니다.
③ 회차별 인수 구조 — 유찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 172,000,000원 | 0원 | 669,208,000원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 137,600,000원 | 14,126,400원 | 689,000,000원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 110,080,000원 | 41,261,120원 | 689,000,000원 |
이 구조에서는 최저가가 내려가는 만큼 무조건 싸지는 것이 아닙니다. 1회 유찰에서는 137,600,000원에 14,126,400원의 인수가 붙고, 2회 유찰에서는 110,080,000원에 41,261,120원이 붙습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간부터는 낙찰가+미배당 인수를 실질취득 기준으로 보아야 하며, 보증금 149,000,000원이 가격 구조의 기준축이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 구나연 보증금 | 149,000,000원 | 149,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 19,792,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 149,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 구나연 보증금 149,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수가 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 등기상 세무서 압류가 있어 실제 배당은 원본 채권내역에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격·환금성 — 시세 메리트는 판정 보류
본건과 직접 비교할 동일 면적 실거래 근거가 확보되지 않아, 감정가 172,000,000원이 실제 시장가격보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 몇 %인지만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 2020.10.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 5층 502호입니다.
- 주위환경. 서울도시과학기술고등학교 남서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 8-9미터, 서측·동측 약 3-4미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 토지는 주상용으로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 내부구획과 이용상황은 현장조사 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구나연 배당 여부 재확인. 현재 172,000,000원 가정에서는 전액 배당이지만, 실제 세금·우선변제 항목이 달라지면 미배당 보증금이 생길 수 있습니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 시 인수 14,126,400원, 2회 유찰 시 41,261,120원입니다. 최저가만 기준으로 응찰 상한을 잡으면 안 됩니다.
- HUG 확약 원본 확인. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 이재복 점유관계 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 세금 채권 확인. 안산세무서장·남동세무서장 압류가 있으나 배당표에는 구체적인 세액이 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교 근거 없이 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 마십시오.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
신건 172,000,000원 가정만 보면 구나연 보증금 149,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 구나연이 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이라는 점입니다. 1회 유찰부터 14,126,400원, 2회 유찰에서는 41,261,120원의 인수가 발생합니다.
주택도시보증공사의 대위·승계분은 확약으로 실질 인수 0원으로 볼 수 있지만, 그 확약을 구나연의 별도 임차보증금까지 확대해서는 안 됩니다. 여기에 이재복의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 단지 경매 통계도 평균 7.8회 유찰·낙찰률 0.0%로 환금성 신호가 약합니다. 현재 회차는 인수 0원, 유찰 후에는 낙찰가+인수를 반드시 함께 계산해야 하는 사건입니다.
