의정부지방법원 2024타경87337. 의정부시 용현동 현대아파트 203동 2층 203호 아파트입니다. 현재 소유자 지승현은 2014년 거래가 147,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2020.06.02 현대캐피탈 근저당권 176,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 페퍼저축은행 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
권리보다 더 세밀하게 봐야 할 부분은 응찰가격입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 247,000,000원으로 신건입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 251,833,333원보다는 4,833,333원 낮고, 최신 거래 255,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 시세 대비 98.1% 수준이어서 가격 차이는 약 1.9%에 불과합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87337 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 오목로 9, 203동 2층 203호 (용현동,현대아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.445㎡ · 방3·주방·거실·욕실·발코니 · 22층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 지승현 (2014.11.21. 거래가 147,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사페퍼저축은행 / 80,632,458원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2020년 현대캐피탈이 기준
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 판단에서 발생하는 매수인 인수 위험은 없습니다. 말소기준인 현대캐피탈 근저당 뒤에 설정된 페퍼저축은행 근저당, 의정부시·국민건강보험공단·국·양주시의 압류와 여러 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.9% 낮은 신건
용현현대2차 동일 면적 59.45㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 248,583,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 더 크게 반영해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 251,833,333원, 최신 거래는 255,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 2.6% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.45㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2025.11 | 59.45㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 59.45㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 59.45㎡ | 13 | 248,000,000원 |
| 2025.06 | 59.45㎡ | 7 | 278,000,000원 |
| 2025.03 | 59.45㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.10 | 59.45㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2024.06 | 59.45㎡ | 5 | 247,000,000원 |
| 2024.05 | 59.45㎡ | 20 | 260,000,000원 |
| 2024.04 | 59.45㎡ | 19 | 240,000,000원 |
| 2024.04 | 59.45㎡ | 17 | 245,000,000원 |
| 2024.02 | 59.45㎡ | 20 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.45㎡ | 6건 | 251,833,333원 |
신건 실질취득액은 인수금이 없으므로 최저가와 같은 247,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 98.1%이고 최신 거래 255,000,000원보다 8,000,000원 낮습니다. 따라서 최근 시세보다 높지는 않지만, 차이가 크지 않아 신건 자체만으로 강한 가격 메리트가 있다고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 93,600,000원 | 66,342,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데웰푸드주식회사 | 17,113,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,134,551원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 36,868,008원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 13,722,228원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 13,367,789원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 408,206,076원 중 예상 배당 242,742,000원, 미배당은 165,464,076원입니다. 페퍼저축은행도 신건 가정에서 전액 배당되지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔뫼중학교 북동측 인근으로 아파트단지·다세대·연립주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 탑석역이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 22층 건물 중 2층이며 위생·급배수·도시가스보일러 난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 1,560,000원/㎡, 평지의 아파트 건부지입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 용현현대2차는 388세대, 1996.07.01 준공 단지로 동일 면적 실거래가 230,000,000원부터 278,000,000원까지 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 할인폭 확인. 실질취득 247,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.1%입니다. 시세 이하이지만 차이가 작으므로 목표 수익·취득비용까지 포함해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 회차별 가격 차이. 1회 유찰 가격은 197,600,000원, 2회 유찰 가격은 158,080,000원입니다. 신건과 이후 회차의 가격 차이가 상당합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당요구액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도 현황 확인. 임차인은 없지만 실제 점유관계는 매각물건명세서·현황조사서 원본을 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비 체납. 아파트 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 ‘소폭 시세 아래’
이 물건의 가장 큰 장점은 매수인 인수 0원입니다. 2020년 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고 그 이후의 권리들은 매각으로 정리됩니다. 임차인도 없습니다. 가격 역시 최근 시세보다 높지는 않습니다. 실질취득 247,000,000원은 최근 12개월 평균 251,833,333원의 98.1%이고 최신 거래 255,000,000원보다 낮습니다.
다만 차이는 크지 않습니다. 최근 거래 추세도 이전 구간보다 2.6% 올라 있어 신건에서 ‘압도적으로 싸게 산다’는 구조는 아닙니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 시세와 가까운 수준입니다. 권리 안정성을 중시한다면 검토할 수 있지만, 가격 메리트를 크게 확보하려면 응찰가를 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.
