의정부지방법원 2025타경5431. 양주시 회암동 38-2 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 일련번호 (2)-가~다는 공장, (2)-라는 기숙사 및 사무실로 이용 중입니다. 건물은 철골조 또는 경량판넬조 판넬지붕 지상 1층이고, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 소유자는 김봉윤이며, 현재 말소기준권리는 2022.03.31 설정된 주식회사국민은행 근저당권 채권최고액 924,000,000원입니다.
말소기준권리 이후 설정된 주식회사폴리켐·신용보증기금·주식회사국민은행· 소상공인시장진흥공단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리와 별개로 김채남이 2008.09.16 전입해 말소기준보다 앞서고, 보증금 10,000,000원에 우선변제권은 없어 배당이 아닌 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5431 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 회암동 38-2 · 경기도 양주시 화합로1745번길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 기숙사·사무실 이용 |
| 토지 | 공장용지 · 1,364.0㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김봉윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,204,037,600원 / 1,204,037,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 790,942,526원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
과거 중소기업은행과 대한유화공업주식회사 명의 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.03.31 국민은행 근저당입니다. 이후 가압류들은 순위에 따라 배당을 받을 뿐 낙찰자에게 등기권리로 승계되지 않습니다. 그러나 임차인 김채남의 전입일은 말소기준보다 훨씬 앞선 2008.09.16이어서 대항력 있는 선순위 임차인으로 남습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김채남 | 99.1740㎡ | 2008.09.16 | 10,000,000원 | 300,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 10,000,000원 인수 |
② 농취증·원상회복 — 권리보다 더 큰 실행 리스크
매각물건명세서상 목록3 토지는 공부상 지목이 전이지만 현재 도로 등으로 이용 중입니다. 이 토지는 농지취득자격증명원 제출이 필요하고, 매각허가결정기일까지 제출하지 않으면 보증금은 반환하지 않음으로 기재돼 있습니다.
즉 이 사건은 “낙찰받고 나서 농취증을 정리하면 된다”는 정도로 단순하게 볼 수 없습니다. 농취증 발급을 위한 복구계획 자체가 필요하고, 현재 도로로 쓰이는 토지를 농지로 원상회복해야 할 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,204,037,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,440,376원 |
| 인수 · 임차인 김채남 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 924,000,000원 | 924,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사폴리켐 | 639,764,475원 | 265,597,224원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 782,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 145,563,467원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 69,685,247원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,561,513,189원 중 채권자 예상배당은 1,189,597,224원, 미배당은 1,371,915,965원입니다. 임차인 보증금 10,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
회차별 실질취득·미배당
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,204,037,600원 | 10,000,000원 | 1,214,037,600원 | 1,371,915,965원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 963,230,080원 | 10,000,000원 | 973,230,080원 | 1,610,315,410원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 770,584,064원 | 10,000,000원 | 780,584,064원 | 1,801,034,966원 |
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시립회암사지박물관 서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대입니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 일련번호 (2)-가~다는 공장, (2)-라는 기숙사 및 사무실로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 공장 부분은 철골조 경량판넬지붕 지상 1층, 기숙사·사무실 부분은 경량판넬조 판넬지붕 지상 1층입니다.
- 토지. 공장용지 1,364.0㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 376,700원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·계획관리지역·성장관리계획구역이 포함됩니다.
- 목록3. 공부상 전이지만 현재 도로 등으로 이용 중이며, 토지 지상의 펜스와 수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가만 보지 말고 김채남 보증금 10,000,000원을 더해 현재 회차 1,214,037,600원으로 계산하세요.
- 임차인. 2008.09.16 전입한 김채남은 말소기준보다 선순위입니다. 보증금 10,000,000원 인수와 월차임 300,000원의 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 농취증. 목록3 농지취득자격증명원을 매각허가결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 원상회복. 목록3 토지가 진입로로 불법 전용돼 원상회복명령 가능성이 있습니다. 구체적 복구계획과 농업경영계획을 실제로 수행할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 토지 지상의 펜스·수목이 포함되는 범위를 현장에서 대조하세요.
- 규제. 역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 등 토지이용 제한을 사업계획과 함께 검토하세요.
맺으며 — “말소되는 권리”보다 “남는 의무”가 중요하다
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리만 보면 구조가 단순합니다. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 낙찰자가 실제로 부담하게 될 항목은 따로 있습니다. 김채남의 선순위 임차보증금 10,000,000원이 남아 현재 신건의 실질취득은 1,214,037,600원이고, 목록3 토지는 농취증과 불법 전용에 따른 원상회복 가능성이 함께 존재합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “후순위 권리가 모두 없어지는가”가 아니라, 선순위 임차인 인수액을 포함한 실질취득원가와 농지 복구·농취증 이행 가능성을 실제로 감당할 수 있는가입니다. 권리 소멸만으로 안전형으로 분류하기에는 남는 실행 리스크가 분명한 사건입니다.
