대전지방법원 2024타경21009. 서천군 장항읍 신창리 334-76의 토지와 현황상 주택·창고 등으로 이용되는 물건입니다. 토지는 396.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 현황 이용은 주택 및 창고 등입니다. 현 소유자는 임승주로 2015.11.25 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2019.04.12 서천군새마을금고 근저당권 104,000,000원입니다.
말소기준 이후 설정된 최성욱 근저당 30,000,000원, 김정환 근저당 60,000,000원, 류충기의 강제경매개시결정, 제이비우리캐피탈 가압류 31,381,319원과 압류·후행 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 권리보다 더 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 곽복임의 전입일이 2015.12.16으로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정된다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·인수액 미상으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경21009 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 장항읍 신창리 334-76 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 주택 및 창고 등 · 토지 396.0㎡ |
| 소유자 | 임승주 (2015.11.25 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,512,600원 / 34,036,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 류충기 / 47,921,239원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 · 제시외 건물 및 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
등기부 기준으로는 2019.04.12 서천군새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 근저당권·경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 2015.12.16 전입한 곽복임은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”이라고 결론 내려서는 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 신고 2명, 한 명은 선순위 확인 대상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽복임 | 2015.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 최근영 | 2024.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인 신고는 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 섞인 구조가 아니라 두 사람 모두 개별 신고자로 보입니다. 최근영은 2024.07.22 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없지만, 곽복임은 2015.12.16 전입이어서 성격이 완전히 다릅니다. 이 물건의 권리분석 난도는 곽복임 보증금 확인 여부에 달려 있습니다.
③ 5회 유찰 가격 — 34,036,000원을 그대로 ‘싼 가격’으로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 34,036,000원으로 감정가 202,512,600원의 16.81% 수준입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
더 중요한 점은 가격의 기준 자체가 아직 고정되지 않았다는 것입니다. 선순위 전입 가능성이 있는 곽복임의 보증금이 얼마인지에 따라 매수인의 실질취득비용이 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 보증금이 미상인 선순위 전입자를 두고 실제 인수액 0원이라고 확정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,036,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,012,648원 |
| 2. 근저당 · 서천군새마을금고 | 104,000,000원 | 33,023,352원 |
| 3. 근저당 · 최성욱 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김정환 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 류충기 | 47,921,239원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 31,381,319원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 서천군새마을금고 | 47,921,239원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 321,223,797원 중 채권자 예상배당은 33,023,352원, 미배당은 288,200,445원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 선순위 차감이 달라질 수 있습니다. 또한 곽복임의 임차보증금이 확인되지 않았으므로 이 표의 매수인 인수 0원은 실제 권리확정 결과와 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설 및 주택, 창고이나 현황은 주택 및 창고 등입니다. 지붕도 공부상 스레이트 지붕 등이나 현황은 함석지붕 등으로 조사됐습니다.
- 입지. 중앙초등교 남서측 인근이며, 주변은 주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 접근성 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 396.0㎡ 대지, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 313,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 아파트 같은 표준화 주거상품이 아니라 토지와 주택·창고 등이 결합된 물건이고 5회 유찰된 만큼, 재매각 가능성과 매수층은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 곽복임 보증금 확인. 2015.12.16 전입의 보증금·확정일자·점유 상태·배당요구 여부를 확인해 실제 대항력 및 인수액을 확정해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이고, 토지·제시외 건물·제시외 수목을 포함한 일괄매각입니다.
- 현황 차이. 공부상 근린생활시설 및 주택·창고와 현황 주택 및 창고 등의 이용상태, 스레이트 지붕과 함석지붕의 차이를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국·서천군·군산시 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 현장 가치와 선순위 임차보증금을 합친 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안을 수 있나”가 먼저다
감정가 202,512,600원에서 5회 유찰돼 34,036,000원까지 내려온 모습은 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 최저가와 실거래만 비교해 결론 낼 수 있는 구조가 아닙니다. 2015.12.16 전입한 곽복임이 2019.04.12 말소기준보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 후순위 등기권리는 정리되더라도 선순위 점유관계가 남으면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
또한 토지와 주택·창고 등이 결합된 물건이고, 특별매각조건상 보증금 20%·일괄매각·제시외 건물 및 수목 포함 조건이 붙어 있습니다. 낮은 최저가는 장점이 아니라 확인 과제를 통과한 뒤에야 의미가 생기는 숫자입니다. 이 사건의 결론은 등기권리는 정리 가능, 선순위 임차는 확인 전 보류, 가격 메리트도 실질취득비용 확정 후 판단입니다.
