의정부지방법원 2025타경72651. 동두천시 상패동 147-32, 도로명 상패로65번길 123의 단독주택과 토지입니다. 감정평가상 건물은 일반목구조 목조경사지붕 2층 단독주택이고, 토지는 891㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 배미현으로 정리되어 있습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2013.06.27 을구 5번 북가좌새마을금고 근저당권, 채권최고액 390,000,000원입니다. 그 뒤에 남아 있는 한덕길 근저당 70,000,000원, 김병순의 강제경매개시결정, 국의 압류, 한덕길 근저당권부채권에 대한 신용보증기금 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정가와 최저가가 동일한 신건이고, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 625,075,980원이 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건은 권리상 인수 위험보다는 단독주택·토지의 개별성, 자연녹지지역이라는 토지 조건, 제시외 건물 포함 여부를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72651 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 상패동 147-32 · 경기도 동두천시 상패로65번길 123 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 일반건축물대장상 단독주택 · 일반목구조 목조경사지붕 2층 |
| 토지 | 891㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 배미현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 625,075,980원 / 625,075,980원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김병순 / 66,822,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 조경수 등은 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수나 대항력 판단 대상이 없습니다. 말소기준은 2013.06.27 북가좌새마을금고 근저당입니다. 2014.04.29 설정됐던 이부웅 근저당 42,000,000원은 2014.08.22 이미 말소됐고, 2017.08.30 설정된 하나은행 근저당 60,000,000원도 2024.02.01 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 남아 있는 후순위 권리 가운데 한덕길 근저당 70,000,000원과 그 근저당권부채권 압류, 김병순의 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — ‘싸다’고 말할 근거는 아직 없다
현재 회차는 감정가 625,075,980원의 100%가 최저매각가인 신건입니다. 그러나 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지에 대한 수치 비교는 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 625,075,980원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,650,760원 |
| 2. 근저당 · 북가좌새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한덕길 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김병순 | 66,822,903원 | 66,822,903원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,602,317원 |
현재 최저가 625,075,980원 가정에서는 채권자 총 526,822,903원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 89,602,317원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 동두천시 상패동 소재 경기동두천경찰서 남서측 인근. 부근은 단독주택, 임야 및 전 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반목구조 목조경사지붕 2층 단독주택. 외벽은 벽돌쌓기 및 목재사이딩, 내벽은 벽지도배와 일부 타일붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 891㎡의 대지, 평지·사다리형·세로한면(가). 공시지가는 213,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 제시외. 지상에 소유자 미상의 제시외 건물이 있으며, 감정평가에서는 간이실측 면적과 구조·사용자재·시공·관리상태를 참작했습니다. 매각 조건에는 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
- 조경수. 지상의 조경수 등은 토지에 포함하여 평가됐습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 625,075,980원 | 526,822,903원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 500,060,784원 | 492,660,176원 | 34,162,727원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 400,048,627원 | 393,648,141원 | 133,174,762원 | 0원 |
유찰이 발생하면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이 데이터상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 후순위 채권자의 미배당과 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다. 1회 유찰 시 신청채권자 김병순의 예상 배당은 32,660,176원, 2회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 따로 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 제시외 건물 확인. 지상에 소유자 미상의 제시외 건물이 존재하고 이번 매각에 포함됩니다. 현황과 감정평가 범위를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택·토지·제시외 건물 및 토지에 포함 평가된 조경수의 실제 현황을 매각목록과 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 조건이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 환금성 점검. 단독주택과 891㎡ 토지가 결합된 개별성이 큰 물건이므로, 향후 매각 시 수요층과 거래 속도를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본과 실제 현황을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보류”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2013.06.27 북가좌새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 현재 남은 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 깔끔합니다.
다만 감정가와 최저가가 같은 신건 625,075,980원이고 실거래 비교자료가 없기 때문에, 이 가격을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 게다가 물건이 아파트가 아닌 단독주택 + 891㎡ 토지이고 자연녹지지역이며 제시외 건물까지 포함됩니다. 따라서 결론은 권리는 합격권, 가격은 검증 전 보류입니다. 이 사건의 승부처는 권리 인수 여부보다 실제 자산가치와 향후 환금성을 얼마만큼 보수적으로 확인하느냐에 있습니다.
