보증금 7,000만원의 대항력 임차권 — 확약으로 인수는 실질 0원*

광주지방법원 2025타경34309. 광주 광산구 송정동 펠릭스골드주상복합 13층 1306호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 21.1955㎡, 14층 건물 중 13층의 복도식·남서향 호실입니다. 소유자는 펠릭스골드주식회사이며, 서울보증보험 주식회사가 78,467,114원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.

등기만 보면 주의할 권리는 명확합니다. 2022.01.25. 국의 압류가 말소기준권리이고, 주택임차권 등기는 그 뒤인 2022.03.22. 접수됐습니다. 하지만 임차권의 전입일은 2019.08.16., 점유개시일은 2019.08.09.로 말소기준보다 앞서므로 대항력 자체는 선순위입니다. 확약서가 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기상 2017년 광주우리신용협동조합 근저당권은 같은 해 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.01.25. 국의 압류이며, 이후 광주광역시·광주광역시 북구·국민건강보험공단의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 임차권자와 신청채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인·보증기관 승계 — 보증금은 한 번만 계산

등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 실제 입주자로 기재된 사람은 송은지 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 임차권자이며, 서울보증보험 주식회사는 그 승계인으로 명시돼 있습니다. 따라서 두 기관을 별도 임차인으로 보거나 보증금 70,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.

* 확약 적용은 제출된 원본 문서의 대상자·조건·서명 및 임차권등기 말소 동의 범위를 입찰 전 재확인해야 합니다. 확약은 한국토지주택공사와 그 승계인에게만 적용됩니다.

③ 시세 비교 — 저렴하지만 하락 추세·환금성은 경고

가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 69,416,666원보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 62,666,666원, 최신 거래는 2025.11.의 60,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 실질취득액 39,200,000원은 최근 12개월 평균의 62.6%로, 최신 거래와 최근 평균 모두보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 부족액은 31,905,600원이고 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 78,467,114원은 전액 미배당입니다. 다만 임차권자와 승계인이 제출한 확약이 유효하게 적용되면 매수인이 부담할 잔존 보증금은 실질 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송정중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 자리한 노선상가지대입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 13층 호실로, 복도식·남서향이며 승강기·주차타워·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 용도. 도시형생활주택이며 토지는 주상복합건물 부지로 이용 중입니다. 21㎡대 소형 면적으로 실수요와 임대수요 범위가 제한될 수 있습니다.
• 도로. 남동측과 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 비행안전제5구역, 절대·상대보호구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 본 건과 정확히 일치하는지 확인하세요.
• 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사는 보증금 대위·승계 관계이므로 70,000,000원을 한 번만 계산해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 등기상 입주자 송은지의 현재 점유·퇴거 여부와 열쇠 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 환금성 검토. 최근 거래 하락률 -17.7%, 단지 평균 유찰 10.1회, 낙찰률 0.0%를 반영해 장기 보유 가능성을 검토하세요.
• 관리비·주차 확인. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 주차타워 이용 조건을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 확약이 구조를 바꾼다”

이 물건은 전입 2019.08.16.의 선순위 대항력 임차권과 보증금 70,000,000원이 존재해, 서류 한 장을 놓치면 전혀 다른 결론이 나오는 사건입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 39,200,000원에 31,905,600원을 추가로 인수하는 구조이므로 실질취득액은 보증금 수준에 가까워집니다. 그러나 임차권자 한국토지주택공사와 승계인 서울보증보험 주식회사가 잔존 보증금 청구권·대항력을 포기하고 말소에 동의해 실질취득액은 39,200,000원*으로 내려옵니다.

가격은 최근 12개월 평균 62,666,666원의 62.6%로 낮지만, 최근 거래가 이전보다 17.7% 하락했고 단지 경매 평균 유찰이 10.1회라는 점은 무겁습니다. 결론은 권리상 조건부 합격, 가격상 매력, 환금성은 경계입니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약서가 실제로 매수인의 임대인 지위승계를 완전히 차단하는지 확인하는 데 있습니다.