의정부지방법원 2025타경72857. 경기도 의정부시 의정부동 219-68의 토지와 주택 이용 부동산입니다. 토지는 175.4㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독이며, 감정평가서상 건물 기호(가)·(나)는 모두 벽돌조 기와지붕 단층건입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
등기 구조 자체는 담보권 실행형보다 단순합니다. 과거 의정부4동새마을금고의 근저당은 2022.07.08 말소됐고, 현재 등기상 공유자는 조남범·조현선·조현종으로 각 3분의 1 지분입니다. 2025.07.29 조남범을 채권자로 하는 공유물분할을 위한 경매개시결정이 들어왔습니다. 다만 이 사건에서 실질적으로 먼저 확인해야 할 것은 등기부보다 임차인 김영순의 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72857 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 219-68 · 경기도 의정부시 호국로1309번길 45 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 175.4㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 기호(가)·(나) 벽돌조 기와지붕 단층건 · 기본 위생·급배수·난방설비 |
| 공유자 | 조남범 3분의 1 · 조현선 3분의 1 · 조현종 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 592,882,970원 / 592,882,970원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 근저당은 이미 말소되어 현재 매각으로 새로 떠안을 담보권이 확인되는 구조는 아닙니다. 말소기준으로 선언된 권리는 2025.07.29 경매개시결정입니다. 하지만 김영순의 전입일은 2017.08.03으로 이보다 앞섭니다. 전입 시점만 보면 선행하지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 본 리포트에서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영순 | 전체 | 2017.08.03 | 미상 | 미상 | 2025.08.20 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 592,882,970원보다 선행할 확인사항
현재 최저매각가는 감정가와 같은 592,882,970원으로, 아직 0회 유찰된 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 474,306,376원, 2회 유찰 시에는 379,445,100원입니다.
그러나 이 사건은 가격 할인율만으로 입찰가를 정할 수 없습니다. 임차인 보증금이 밝혀지고 실제 승계 여부가 정리돼야 실질취득액을 계산할 수 있기 때문입니다. 현재 확인되는 범위에서는 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정하지 않고, 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 592,882,970원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,328,830원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 조남범 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 584,554,140원 |
현재 계산에서는 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정 배당을 제외했고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 특히 임차인 보증금이 미상이므로 소유자 잔여액과 매수인 실제 승계부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 도보 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 의정부중앙역(의정부경전철)이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 주택으로 이용중이며, 기호(가)·(나)는 벽돌조 기와지붕 단층건입니다.
- 토지. 175.4㎡, 지목 대, 단독 이용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,849,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 상대보호구역·과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 물적 범위. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 매각 비고상 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김영순의 보증금이 확인되기 전에는 매수인 승계액과 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 확정일자 확인. 전입일은 2017.08.03으로 선행하지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 단정할 수 없습니다.
- 점유 상태 확인. 김영순이 전체를 점유하는 것으로 조사됐으므로 현재 점유 유지 여부와 명도 조건을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 매각대상 범위 확인. 경매 목적의 지분 기재와 일괄매각·제시외 건물 포함 내용을 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 회차 할인과 권리 위험을 분리. 1회 유찰 474,306,376원, 2회 유찰 379,445,100원으로 내려가더라도 임차인 승계액이 존재하면 실제 부담은 별도로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건 100%”보다 중요한 것은 보증금 확인
이 사건은 현재 등기부만 보면 존속 담보권이 단순하고, 배당모형에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 실제 임차인 김영순의 전입일은 2017.08.03이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 0원 인수를 전제로 한 실질취득 계산은 아직 완성되지 않았습니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 592,882,970원입니다. 가격이 내려가는 유찰 시나리오보다 먼저, 임차인 보증금·확정일자·점유 상태와 실제 매각대상 지분 범위를 확인해야 합니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 임차인 승계액이 숫자로 확정되지 않은 사건. 이 물건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘낙찰 뒤 얼마를 더 부담할 수 있느냐’를 먼저 밝히는 것입니다.
