임차인은 없고 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 단순 가격이 아니라 공유물분할 경매, 공매공고 부기, 국세·지방세 압류, 그리고 최저가의 20% 특별매각보증금입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 권리·절차 확인 없이 ‘반값’만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
대전지방법원 2024타경21399. 충청남도 보령시 오천면 소성리 700-33 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 지목 대, 면적 208.0㎡, 이용상황은 단독이고, 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가 131,736,800원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 64,551,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 표면 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 이 물건은 공유자 다수가 얽힌 공유물분할 경매이고, 공매공고 부기와 국세·지방세 압류 이슈가 같이 보입니다.
권리만 놓고 보면 임차인은 없고, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 1988년 근저당은 2003년에 말소됐고, 2018년의 선행 경매개시결정·압류도 이후 말소 기록이 있습니다. 현재 권리판단의 기준이 되는 흐름은 2018.12.10 국 압류 이후의 압류·가압류·경매개시결정들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 결국 이 물건의 난점은 임차인 보증금 인수가 아니라 절차·세금·공유관계·매각조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경21399 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 오천면 소성리 700-33 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 지목 대 · 토지면적 208.0㎡ · 이용상황 단독 |
| 소유관계 | 공계자, 문윤선, 박소연, 박조윤, 신은수, 정난희, 조성남, 조성민, 조성삼, 조성숙, 조성애, 조성오, 조성자, 주식회사비봄 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 131,736,800원 / 64,551,000원 (2회 유찰) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 절차형 물건
임차인 없음. 임차인 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 나타나지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 진행되는 사건이고, 공매공고 부기등기가 존재합니다. 한국자산관리공사 공매 진행과 경매 절차가 교차되는지 확인해야 하며, 국세·지방세 압류가 여럿 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%, 그러나 시세 검증은 별도
현재 회차 기준 최저매각가는 64,551,000원입니다. 감정가 131,736,800원 대비 49.0%로 2회 유찰 반영 가격입니다. 다음 회차까지 내려가면 45,185,700원, 그 다음은 31,629,989원으로 시나리오가 제시됩니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 49.0% | 64,551,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 45,185,700원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 31,629,989원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 64,551,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,561,918원 |
| 을구 1번 근저당권 · 오천단위농업협동조합 | - | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 삼성생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 메이슨에프앤아이대부주식회사 | - | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울신용보증재단 | 26,022,435원 | 26,022,435원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 서울신용보증재단 | - | 0원 |
| 갑구 22번 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,966,647원 |
현재 회차 매각가 64,551,000원 기준입니다. 국세·지방세가 당해세로 인정되면 0순위로 차감될 수 있어 후순위 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·입지 메모 (공부 및 토지정보 기준)
- 용도. 기타 + 토지 물건이며 지목은 대, 토지 이용상황은 단독입니다. 아파트나 일반 집합건물로 보면 안 됩니다.
- 토지. 면적 208.0㎡, 공시지가 157,100원/㎡, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 접면. 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 차량 접근과 건축·이용상 제약 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지역·지구. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역에 포함되고, 역사문화환경보존지역·가축사육제한구역·하수처리구역도 포함됩니다.
- 재해 관련. 자연재해위험개선지구와 해일위험지구에 접합니다. 토지 이용과 보험·담보평가에 영향을 줄 수 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물 감정평가서상 ㉠~㉣이 포함됩니다. 실제 점유·구조·철거 필요성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 현재 최저가 64,551,000원 기준 매수신청보증금은 12,910,200원입니다.
- 공매 교차 확인. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행과 경매 절차 충돌 여부를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 여럿 있습니다. 당해세가 있으면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 공유관계 이해. 공유물분할을 위한 경매입니다. 일반 채권회수형 경매와 입찰자 경쟁구도·관계인 대응이 다를 수 있습니다.
- 현장 확인. 제시외 건물, 도로접면, 지형, 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서·공매 진행 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “끝까지 확인 가능한가”
이 물건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 임차인 인수도 없습니다. 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 공유물분할 경매, 공매공고 부기, 국세·지방세 압류, 제시외 건물, 특별매각보증금 20%가 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리상 인수는 낮지만, 절차 확인 난도는 낮지 않습니다. 입찰의 핵심은 “얼마나 싸게 받느냐”보다 “공매·세금·제시외 건물·접면 리스크를 입찰 전에 제거할 수 있느냐”입니다.