의정부지방법원 2025타경73609. 호원동 한빛타운 나동 4층 401호, 전용면적 41.1㎡에 대응하는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 사용승인일은 2015.09.25., 건물은 철근콘크리트구조 7층 중 4층이고 총 24세대입니다. 현재 소유자는 김용석으로, 2019.06.03. 거래가액 160,000,000원에 공유자 지분 전부를 취득했습니다.
이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.11.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2015.11.04. 정릉새마을금고 근저당권 105,600,000원은 2017.09.14. 이미 말소됐습니다. 따라서 핵심은 경매개시보다 앞선 임차관계와 그 후 제출된 확약서의 효력, 그리고 확약 밖에 남는 점유자와 유치권 신고입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 223-73 나동 4층 401호 · 도로명 경기도 의정부시 망월로 89 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 41.1㎡ · 7층 중 4층 |
| 소유자 | 김용석 (2019.06.03. 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.09.25. · 한빛타운 24세대 |
① 권리 흐름 — ‘확약된 임차권’과 ‘확약 밖 위험’을 분리해야 한다
이지현은 주민등록일자 2017.09.12., 점유개시 2017.09.14., 임차보증금 160,000,000원, 확정일자 2019.06.03.으로 확인되고 2024.05.03. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 2024.06.26.과 2024.07.26. 등기는 같은 임차권의 계약일자·확정일자 경정으로, 별도의 새로운 임차인으로 합산할 사안이 아닙니다.
| 관련자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정철 | 목적물 전부 · 2025.01.02. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 보증금 미상으로 인수금액 확정 불가 |
| 이지현 | 제401호 전부 · 2017.09.12. | 160,000,000원 | 원칙 有 포기확약 | 有 | HUG 승계 2026.05.12. 확약으로 실질 인수 0원* |
② 회차별 인수 — 확약 전 룰상 금액과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액* | 이지현 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 184,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 147,200,000원 | 15,660,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,760,000원 | 44,688,640원 | 0원 |
* 룰상 인수액은 확약이 없을 때의 회차별 계산값입니다. 2026.05.12. 확약에 따라 이지현 관계의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 다만 김정철의 보증금 미상 위험은 이 확약의 대상이 아니므로 각 회차에서 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
한빛타운 전용면적이 대응되는 실거래는 2건으로, 2024.05. 180,000,000원과 2024.06. 138,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 159,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 39.11㎡ | 7 | 138,000,000원 |
| 2024.05 | 39.67㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 159,000,000원 |
현재 최저매각가 184,000,000원은 최근 12개월 평균 159,000,000원의 115.7%입니다. 최신 거래가인 138,000,000원보다도 높은 가격이고, 확인된 최고 거래 180,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 ‘신건이라도 싸다’는 가격 판단은 금지해야 하는 물건입니다. 더구나 김정철 관련 인수금액이 아직 확정되지 않아, 현재 회차의 실질취득은 184,000,000원에서 끝난다고 단정할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 1. 임차인 이지현 보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권자 | 160,000,000원 | 20,624,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각물건명세서 비고상 주택도시보증공사는 이지현의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계한 관계입니다. 따라서 이지현 보증금 160,000,000원과 주택도시보증공사의 160,000,000원을 서로 독립된 두 개의 임차보증금으로 합산해 인수위험을 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 24세대 규모의 다세대주택입니다.
- 입지. 호암초등학교 남측 인근으로, 주변은 공동주택과 단독주택 등 주택지대로 형성돼 있으며 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 국도에 가까운 위치로 제반 교통여건이 양호하며, 남측으로 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2015.09.25. 사용승인, 7층 중 4층 401호입니다. 급배수·위생·난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 과밀억제권역, 폐기물매립시설설치제한지역입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 813.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,762,000원/㎡, 평지·세로장방·중로한면 조건입니다.
- 환금성. 한빛타운은 24세대이고 확인된 실거래 표본은 2건입니다. 현재 경매 최저가가 최근 평균의 115.7%인 만큼 가격 경쟁력은 낮게 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김정철 보증금 확인. 전입 2025.01.02.은 확인되지만 보증금이 미상입니다. 확약 적용 대상이 아니므로 실제 계약서·보증금·점유 현황을 확인해야 합니다.
- 이지현 확약 원본 확인. 2026.05.12. 대항력 포기 및 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. 은희욱의 2026.02.03. 내부전체공사 대금 20,000,000원 신고에 대해 공사내역·점유·성립요건 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 184,000,000원은 최근 12개월 평균 159,000,000원의 115.7%입니다. 현재 회차에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05. 등기의 매각 이후 처리와 의무 승계 여부를 원문 기준으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 안전한 신건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 권리 이슈였던 이지현의 160,000,000원 임차보증금은 주택도시보증공사의 2026.05.12. 확약으로 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 이 점만 보면 큰 부담 하나가 해소된 것이 맞습니다.
하지만 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다. 김정철은 말소기준보다 앞선 2025.01.02. 전입자로 조사됐으나 보증금이 미상이고, 이지현 확약의 적용 대상도 아닙니다. 은희욱의 20,000,000원 유치권 신고 역시 성립 여부가 불분명합니다. 무엇보다 현재 최저가 184,000,000원은 최근 12개월 평균 159,000,000원의 115.7%로, 가격만 놓고도 최근 시세보다 높은 구간입니다.
주된 임차권은 해소됐지만, 별도 임차위험은 미상이고 유치권도 남으며 가격은 시세 이상. 이 세 가지가 동시에 겹치므로 현재 신건에서 낮은 가격만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 실질취득가 역시 184,000,000원 이상으로 보수적으로 봐야 합니다.
