의정부지방법원 2025타경73809. 철원군 동송읍 이평리 이평시장 가동 3층 311호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 현황은 방3·거실 겸 주방·욕실 등으로 구성된 연립주택입니다. 집합건축물대장 표제부의 주용도는 시장이지만 3층 용도가 ‘시장’에서 ‘연립주택’으로 2017.07.21 직권정정됐다는 기록도 확인됩니다.
등기상 소유자는 홍창표입니다. 현재 유효한 핵심 권리는 2024.08.09 한국캐피탈 주식회사의 가압류 132,899,886원이고, 이 권리가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 2025.12.15에는 해당 가압류가 본압류로 이행되며 현재 사건의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 국 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73809 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 852-15 이평시장 가동 3층 311호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 현황 연립주택(방3, 거실 겸 주방, 욕실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 311호 · 사용승인일 1990.04.28 |
| 소유자 | 홍창표 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 28,300,000원 / 28,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국캐피탈주식회사 / 158,866,679원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 비교 실거래 | 시장연립 · 거래 표본 1건 · 2021.10 · 61.8㎡ · 3층 · 29,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 별도등기가 변수
등기부상 오래된 가압류·압류·경매개시결정 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 기준이 되는 것은 2024.08.09 한국캐피탈 주식회사 가압류 132,899,886원입니다. 2024.09.09 케이비국민카드 가압류는 2025.04.02 이미 말소됐고, 2025.11.19 국 압류와 2025.12.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 등재 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 자료에서 보증금·전입·확정일자를 갖춘 임차인은 확인되지 않으므로 특정 임차인의 대항력을 인정할 근거도 없지만, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 97.6%지만 표본은 1건뿐
가격 비교 대상은 시장연립입니다. 총 27세대, 사용승인일은 1990.04.28이고, 비교 대상 면적은 59.34㎡로 면적 일치 판정이 되어 있습니다. 확인되는 실거래 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 61.8㎡ | 3 | 29,000,000원 |
| 기준값 | — | 1건 | 29,000,000원 |
최저매각가 28,300,000원은 데이터상 실거래 기준값 29,000,000원의 97.6%입니다. 즉 가격 자체는 기준값보다 낮지만 차이는 700,000원에 불과합니다. 더구나 확인 가능한 거래 표본이 1건이고 거래월도 2021.10이므로, 29,000,000원을 현재 시세의 확정치처럼 보기는 어렵습니다. 이 물건은 ‘시세보다 크게 싸다’고 평가할 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 909,400원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 132,899,886원 | 27,390,600원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 한국캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국캐피탈 가압류 청구금액 132,899,886원 중 예상배당은 27,390,600원이고, 미배당은 105,509,286원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 국 압류의 채권액과 당해세·임차인 최우선변제는 배당액에 반영되지 않아 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 28,300,000원 | 27,390,600원 | 105,509,286원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 22,640,000원 | 21,832,480원 | 111,067,406원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 18,112,000원 | 17,385,984원 | 115,513,902원 | 0원 |
유찰될수록 한국캐피탈의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 이 계산은 별도등기 효력 문제를 금액으로 반영한 것이 아니므로 ‘인수 0원’과 ‘별도등기 위험 없음’은 같은 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동송시외버스공용터미널 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 시외버스 터미널이 있습니다.
- 용도. 사건상 다세대, 현황은 연립주택입니다. 공부상 용도는 시장으로 등재돼 있으나 현황 3층은 연립주택이며, 2017.07.21 3층 용도가 시장에서 연립주택으로 직권정정됐습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 도로에 접합니다. 토지 공시지가는 712,600원/㎡입니다.
- 건물. 1990.04.28 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 거래 표본. 시장연립은 27세대이며 확인되는 실거래는 1건입니다. 실거래 표본이 얇아 환금성과 적정가격 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 동송읍 이평리 852-15 토지 별도등기의 구체적 권리 내용과 낙찰 후 효력을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 보정서 확인. 신청채권자가 제출한 ‘별도등기의 효력이 없다’는 보정서 내용과 법원의 판단 여부를 확인해야 합니다. 현재 자료에는 효력유무가 불분명하다고 명시돼 있습니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인 실거래가 29,000,000원은 2021.10 거래 1건입니다. 현재 최저가 28,300,000원과 차이가 작아 추가 시세 확인이 중요합니다.
- 국 압류·세금 확인. 2025.11.19 국 압류 채권액은 제시되지 않았고 당해세도 배당표에 미반영돼 있으므로 세금 관련 우선권을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 정합성 확인. 집합건축물대장 주용도 시장, 3층 연립주택 직권정정, 현황 연립주택이라는 기록을 건축물대장 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 별도등기 확인이 먼저”
이 물건은 숫자만 보면 단순해 보입니다. 감정가와 최저가가 28,300,000원이고, 실거래 기준값 29,000,000원의 97.6%이며, 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 대지권 목적 토지의 별도등기입니다. 신청채권자가 효력이 없다는 보정서를 냈음에도 명세서에는 효력유무가 불분명하다고 남아 있습니다.
게다가 시세 비교 근거도 2021.10 실거래 1건뿐이라 신건 28,300,000원이 충분히 싸다고 확신할 근거가 약합니다. 따라서 이 사건은 배당 계산은 단순하지만 권리 확인은 단순하지 않은 물건입니다. 별도등기 효력을 확정하지 못한 상태에서 97.6%라는 가격 차이만 보고 입찰하기보다는, 별도등기 원문·보정서·점유관계를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
