6,399,000원
대전지방법원 2024타경22163. 내포에드가오피스텔2차 3층 316호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 가격표에 적힌 639만원이 아니라, 2022년 3월 10일 전입·점유·확정일자를 갖춘 임차인 임승묵의 보증금 90,000,000원입니다.
임승묵의 임차권은 2024년 4월 9일 등기됐고, 전입일과 확정일자는 모두 2022년 3월 10일입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경22163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로 190, 3층316호 (내포에드가오피스텔2차) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 지하3층, 지상7층 중 3층 316호 |
| 소유자 | 송도주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 6,399,000원 (8회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 임승묵 |
| 청구금액 | 93,797,260원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 매수인에게 남는다
등기 흐름은 2018년 송도주식회사 소유권보존 이후 신탁과 신탁말소, 2023년 압류와 2024년 압류말소를 거쳐, 2024년 12월 27일 강제경매개시결정으로 이어집니다. 이 사건에서 선언된 말소기준은 2024년 12월 27일 강제경매개시결정입니다. 그러나 임승묵은 그보다 앞선 2022년 3월 10일 전입·점유·확정일자를 갖고 있고, 2024년 4월 9일 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임승묵 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.03.10 | 우선변제 확정 2022.03.10 · 배당요구 | 미배당 인수 |
임차인은 보증금 90,000,000원에 대해 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 매각가가 그보다 훨씬 낮아 전액 회수가 불가능합니다. 따라서 배당으로 받지 못한 잔액은 매수인에게 승계됩니다. 매각물건명세서 역시 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시합니다.
② 유찰해도 실질취득은 약 9,000만원
이 물건은 이미 8회 유찰되어 최저가가 감정가 111,000,000원의 5.76%인 6,399,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 6,399,000원 | 84,116,182원 | 90,515,182원 |
| 9회 유찰 시 | 4,479,300원 | 86,001,327원 | 90,480,627원 |
| 10회 유찰 시 | 3,135,510원 | 87,320,929원 | 90,456,439원 |
즉 639만원이 447만원, 다시 313만원으로 떨어져도 매수인의 총 부담은 각각 90,515,182원 → 90,480,627원 → 90,456,439원으로 거의 달라지지 않습니다. 이 사건에서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 약 9,000만원의 실질취득액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,399,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 515,182원 |
| 1. 임차인 임승묵 보증금 | 90,000,000원 | 5,883,818원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 임승묵 | 93,797,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 515,182원을 제외한 5,883,818원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 84,116,182원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 청구금액은 93,797,260원이며 별도 배당액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근, 근린생활시설·상업·업무용빌딩·관공서·시민광장이 소재하는 내포신도시 중심상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 오피스텔이며, 토지는 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 왕복4차선 아스콘포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,660,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상7층이며 기본적인 위생급배수·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰가 6,399,000원이 아니라 인수 84,116,182원을 합친 실질취득 90,515,182원을 기준으로 판단하세요.
- 임차보증금 인수. 임승묵의 보증금 90,000,000원은 전입·확정일자가 2022.03.10이고, 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 조건이 명시돼 있습니다.
- 유찰 효과 제한. 9회·10회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 90,480,627원·90,456,439원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 관계인 검증. 임승묵은 임차권자이자 경매신청 채권자이므로 임대차계약·보증금 지급·채권 발생 관계를 원본으로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 공부상 오피스텔로 확인되므로 실제 이용·건축물대장·영업 또는 주거 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “639만원”이 아니라 “약 9,052만원”
8회 유찰이라는 숫자와 6,399,000원의 최저가는 매우 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차보증금 90,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 큰 전형적인 인수형 경매입니다. 현재 회차에서 임차인이 배당으로 받지 못하는 84,116,182원을 매수인이 떠안으므로 실질취득은 90,515,182원입니다.
더 중요한 것은 추가 유찰이 큰 해결책도 아니라는 점입니다. 9회 유찰 시 실질취득은 90,480,627원, 10회 유찰 시에도 90,456,439원입니다. 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준에 묶이기 때문입니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 최저가는 극단적으로 낮지만, 실질취득은 약 9,000만원으로 고정되는 구조. 가격 메리트는 반드시 이 실질취득액을 기준으로 별도 검증해야 합니다.
