의정부지방법원 2026타경70243. 경기도 양주시 옥정동 950-4, 1층 109호입니다. 사건 표시는 대지이고, 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급돼 있으며 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(현 공실)입니다. 현재 소유자는 이태희이고, 2019년 소유권 이전 당시 거래가액은 616,550,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 405,600,000원이 말소기준권리로, 매각 시 소멸하는 구조입니다.
2024년에는 에프더블유에이치씨2403유동화전문유한 명의 임의경매개시결정이 등기됐지만 2025년 취하로 이미 말소됐습니다. 현재 경매는 2026년 계산새마을금고의 강제경매개시결정에 따른 것으로, 이 역시 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기부상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70243 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 950-4 1층 109호 |
| 도로명 | 경기도 양주시 옥정로7길 9-19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설(현 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상5층 중 1층 109호 · 사용승인 2019.03.20 |
| 소유자 | 이태희 (2019.04.25. 소유권이전 · 거래가액 616,550,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 503,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 계산새마을금고(합병전:북인천새마을금고) / 276,210,316원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 2019.04.25. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 진행 중인 2026년 강제경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 공실 수익성 확인이 먼저
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 503,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정평가상 해당 호실은 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 같은 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 최저가만으로 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거는 없습니다.
특히 상업용 부동산은 공실 여부와 임대료 수준이 가격에 직접 영향을 줍니다. 이 물건은 현 공실로 조사됐기 때문에, 입찰가 판단은 감정가 할인율보다 실제 임대 가능성·공실 기간·주변 근린생활시설의 거래 수준을 확인한 뒤 이뤄져야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 503,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,430,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 405,600,000원 | 405,600,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 계산새마을금고(합병전:북인천새마을금 | 276,210,316원 | 89,970,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 681,810,316원 중 495,570,000원이 배당되고, 186,240,316원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정고등학교 동측 인근으로 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 상업나지가 혼재하며 제반 입지조건과 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 현황. 1층 109호 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 동측 약 35m, 남측 약 25m, 서측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 정방형·평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,137.7㎡, 공시지가는 2,194,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구이며 중로2류와 소로3류에 접합니다.
- 설비. 급배수·상하수도·위생·화재탐지·옥내소화전·승강기·지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현 공실 상태이므로 최근 임차 이력, 예상 임대료와 공실 지속 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 최저가 503,000,000원이 감정가와 동일합니다. 주변 동일·유사 근린생활시설의 실제 매매가격과 임대수익을 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2019.04.25. 우리은행 근저당의 말소기준 여부와 2026년 강제경매개시결정, 파산선고 등기의 최신 상태를 등기부 원본으로 재확인하세요.
- 현장 이용 확인. 감정평가상 근린생활시설·현 공실이므로 실제 내부 상태와 영업 가능한 업종·시설 상태를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공실 상가의 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 공부 대조. 사건상 용도 표시는 대지이고 실제 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 집합건물 등기와 현황을 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 필요”
이 물건은 임차인이 없고, 말소기준인 우리은행 근저당 이후 권리가 매각으로 정리돼 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 그러나 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실이라는 점을 빼놓고 볼 수 없습니다. 신건 최저가 503,000,000원에 대해 현재 실거래 기준의 가격 우위를 확인할 근거가 없으므로, 감정가 할인 여부만으로 접근할 물건은 아닙니다. 권리는 통과, 가격·공실은 검증. 입찰의 승부처는 현 임대수요와 실제 상권 가치입니다.
