한 줄 평 이 물건의 핵심은 임차권등기 보증금 300,000,000원입니다. 확약 전에는 대항력 있는 임차인으로 매수인 인수 가능성이 존재하지만, 매각물건명세서 비고상 임차권등기 말소동의서가 제출되어 해당 임차인의 잔액은 매수인이 인수하지 않는 구조입니다. 다만 확약 효력 확인이 전제입니다.
감정가
257,000,000원
평가금액
최저가
179,900,000원
감정가 70%
실질취득(확약 적용)
179,900,000원
인수 0원*
핵심지표
임차권 3억
대항력·우선변제
대전지방법원 2025타경467. 홍성 내포신도시 한울마을모아엘가아파트 101동 902호입니다. 전용면적 84.9867㎡급 아파트로, 소유자는 박현옥 씨입니다. 권리분석의 중심은 을구 4번 주택임차권입니다. 임차인 이진복은 2022년 전입·확정일자를 갖추고 임차권등기를 마쳤으며, 보증금은 300,000,000원입니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 차이가 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차권등기 말소동의서(2026.04.10.) 제출 내용이 있으며, 해당 임차인에 대해서는 배당 부족분을 매수인이 인수하지 않는다고 기재되어 있습니다. 따라서 확약 적용 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1370 한울마을모아엘가아파트 101동 9층902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용중 |
| 소유자 | 박현옥 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 179,900,000원 |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 확약 전·후를 구분
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|---|
| 이진복 | 300,000,000원 | 有 | 有 | 실질 인수 0원* |
⚠️ 확약 적용의 범위 임차권등기 말소동의서는 이진복 임차인에게만 적용됩니다. 확약 전 기준으로는 대항력 있는 임차권 300,000,000원으로 인수 가능성이 있었으나, 제출된 확약에 따라 해당 잔액을 매수인이 부담하지 않는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 확약 확인 후 취득가 기준
한울마을모아엘가아파트 동일 면적대 최근 실거래 12건 평균은 234,250,000원입니다. 현재 최저매각가는 179,900,000원으로 실거래 평균 대비 낮은 수준입니다. 다만 이는 임차권 확약이 유효하다는 전제에서의 비교입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.99㎡ | 12 | 249,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 9 | 253,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 최근 12건 | 84㎡대 | - | 234,250,000원 |
⚠️ 5회 유찰 물건의 의미 현재 회차는 감정가 70% 수준까지 내려왔습니다. 단지 경매 데이터상 평균 유찰 횟수는 5회이며, 가격 하락 배경에는 권리 문제뿐 아니라 응찰자의 인수 부담 검토가 작용했을 가능성이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,318,600원 |
| 임차인 이진복 보증금 | 300,000,000원 | 176,581,400원 |
| 중소기업은행 근저당 | 195,600,000원 | 0원 |
| 한국주택금융공사 | 320,492,649원 | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 평균 vs 실질취득
확약 적용 전제 실질취득 179,900,000원 기준 비교.
✅ 권리 관점 확약이 유효하게 적용되면 주된 임차인 인수 부담은 제거되어 실질 인수액은 0원입니다. 대항력 임차권 자체는 존재했으므로 확약서 확인이 핵심입니다.
⛔ 주의 관점 확약 적용 전에는 보증금 300,000,000원의 대항력 임차권으로 매수인 인수 가능성이 있는 물건입니다. 입찰 전 반드시 임차권등기 말소동의서의 효력과 제출 상태를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 임차권등기 말소동의서가 실제 매각 절차에서 유효하게 반영되는지 확인하세요.
- 인수 판단. 확약 적용 전과 후의 취득 구조가 다르므로 보증금 300,000,000원을 단순 인수금으로 계산하지 마세요.
- 시세 판단. 실거래 평균 234,250,000원과 비교하되 확약 적용 전제 여부를 분리해 판단해야 합니다.
- 환금성. 5회 유찰 이력이 있어 낙찰 후 매도 가능성과 지역 수요를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·임차권 관련 서류 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약이 가격을 결정한다”
이 물건은 단순한 저가 아파트가 아닙니다. 핵심은 대항력 임차권 3억원과 이를 해소하는 말소동의서 확약입니다. 확약 전에는 매수인 인수 가능성이 존재하지만, 확약 적용 시 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 최저가는 실거래 평균 대비 낮은 편이지만, 그 판단은 반드시 확약 효력이 확인된 경우에만 가능합니다. 권리의 핵심은 임차권, 낙찰의 핵심은 확약 확인입니다.
