대전지방법원 2025타경535. 충청남도 서천군 서면 월호리 일원의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 목록1 토지는 현재 유원지(글램핑장)로 사용 중이고, 건물은 감정평가상 창고·소매점·숙소 및 샤워실·탈의실·공동세척장·화장실 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 10,882㎡ 규모이며 보전관리지역, 지목 유원지, 토지이용상황 상업용으로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2016.03.17. 설정된 금강새마을금고 근저당권 882,000,000원입니다. 그 이후 충남신용보증재단·유양식·김현순의 가압류, 서천군 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김영웅은 2024.02.13. 전입해 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경535 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서면 월호리 78-1, 78-2, 78-3, 78-4 · 충청남도 서천군 서면 갯벌체험로 295-12 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 유원지(글램핑장) · 창고·소매점·숙소 · 샤워실·탈의실·공동세척장·화장실 |
| 토지 | 10,882㎡ · 지목 유원지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 주식회사금강씨에이치 |
| 감정가 / 최저가 | 1,946,073,200원 / 467,252,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금강새마을금고 / 628,138,420원 |
| 말소기준권리 | 2016.03.17. 금강새마을금고 근저당권 · 채권최고액 882,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
최초 소유권보존은 2015.10.27. 주식회사금강씨에이치 명의입니다. 2015.12.30. 서대전농업협동조합 근저당권 600,000,000원이 설정됐으나 이후 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2016.03.17. 금강새마을금고 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류와 2025.03.11. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영웅 | 2024.02.13 | 미상 | 미상 | 2025.04.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
김영웅은 2024.02.13. 전입했고 2025.04.08. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2016.03.17.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매각 후 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 대항력 구조는 아닙니다.
③ 매각 범위 — 일괄매각이지만 제시외 물건은 포함·제외가 갈린다
- 일괄매각. 토지와 건물 등이 함께 매각되는 사건입니다.
- 매각 포함. 감정평가서상 제시외 물건 ㉡·㉤·㉥ 및 제시외수목 ⓐ는 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 감정평가서상 제시외 물건 ㉠·㉢·㉣·㉦은 매각에서 제외됩니다.
- 목록1. 토지는 유원지(글램핑장)으로 사용 중입니다.
- 목록2. 일반건축물대장상 78-1·78-2·78-3·78-4에 속하는 것으로 등재돼 있으나 2018.07.05. 토지 합병 후 목록1 토지 지상에 소재합니다.
- 목록3. 지적상 맹지이나 목록1 토지를 통해 진출입 가능하고, 공부상 임야이나 현황은 목록1의 부속토지로 이용 중입니다.
④ 예상배당표 (매각가 467,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,072,520원 |
| 2. 근저당 · 금강새마을금고 | 882,000,000원 | 460,179,480원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 54,527,502원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유양식 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김현순 | 9,837,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 976,364,502원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 460,179,480원이며, 미배당액은 516,185,022원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요소가 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 매각가, 늘어나는 것은 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 감정가 24% | 467,252,000원 | 460,179,480원 | 516,185,022원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 327,076,400원 | 321,697,330원 | 654,667,172원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 228,953,480원 | 224,948,131원 | 751,416,371원 | 0원 |
현재 회차부터 6회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 채권자 미배당이 커진다는 사실 자체가 낙찰자의 추가 채무로 넘어오는 것은 아닙니다. 다만 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 시장가 대비 가격 메리트가 검증되는 것은 아닙니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서천군 비인면 칠지리 칠지2리 마을회관 서측 인근으로 농경지·농가주택·자연림이 주로 소재하고, 해안로를 따라 펜션 등 숙박시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 북측 원거리에 지방도 607호가 경유합니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 외벽 판넬잇기, 내벽 판넬잇기·벽지·타일 마감, 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 숙소 부분 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지계획. 보전관리지역 및 가축사육제한구역에 포함되고, 목록3은 준보전산지입니다.
- 공부 차이. 목록3은 공부상 임야이나 현황은 목록1의 부속토지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 42,100원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 물건 구분. ㉡·㉤·㉥과 수목 ⓐ는 포함, ㉠·㉢·㉣·㉦은 제외이므로 현장 시설별 귀속을 감정평가서 도면과 대조해야 합니다.
- 목록3 진입. 지적상 맹지이며 목록1 토지를 통해 진출입하는 구조이므로 실제 통행 동선과 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 김영웅은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유 범위와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 숫자를 시장가 할인율로 단정하지 말고 유원지·글램핑장 운영가치와 토지가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 토지이용 규제. 보전관리지역·가축사육제한구역·준보전산지 등 규제가 실제 운영·증축·용도변경 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원문과 매각 범위를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 비정형 부동산의 가치는 별도 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 임차인 김영웅도 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 즉 후순위 채권의 대규모 미배당이 낙찰자에게 승계되는 사건은 아닙니다. 반면 물건 자체는 유원지·글램핑장, 창고·소매점·숙소, 부속 토지와 제시외 시설이 결합된 비정형 자산입니다.
감정가 1,946,073,200원에서 4회 유찰돼 최저가가 467,252,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이를 곧바로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 판단 포인트는 권리 인수보다 매각 포함 범위, 현장 시설의 실질 가치, 토지 규제, 진입 구조와 향후 활용·환금성입니다. 특히 매각 제외 제시외 시설이 실제 운영에 어떤 영향을 주는지가 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
