대전지방법원 2025타경535. 충청남도 서천군 서면 월호리 일원의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 유원지(글램핑장)로 사용 중이고, 건물은 창고·소매점·숙소와 샤워실·탈의실·공동세척장·화장실 등으로 이용 중입니다. 감정가는 1,946,073,200원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 667,503,000원입니다.
등기상 핵심은 2016.03.17. 설정된 금강새마을금고 근저당권 882,000,000원입니다. 그보다 앞선 서대전농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 충남신용보증재단·유양식· 김현순 가압류와 서천군 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경535 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서면 월호리 78-1, 78-2, 78-3, 78-4 · 충청남도 서천군 서면 갯벌체험로 295-12 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 유원지(글램핑장) · 창고·소매점·숙소 · 샤워실·탈의실·공동세척장·화장실 |
| 토지 | 10,882㎡ · 지목 유원지 · 상업용 · 보전관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 주식회사금강씨에이치 |
| 감정가 / 최저가 | 1,946,073,200원 / 667,503,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 금강새마을금고 / 628,138,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.03.17. 금강새마을금고 근저당권입니다. 이후 충남신용보증재단의 54,527,502원 가압류, 유양식의 30,000,000원 가압류, 김현순의 9,837,000원 가압류와 서천군 압류, 2025.03.11. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있습니다. 과거 강제경매개시결정들은 취하되어 등기상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영웅 | 2024.02.13 | 2025.04.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자는 김영웅 1명입니다. 전입일 2024.02.13.은 말소기준일 2016.03.17.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.04.08. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제액은 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 확인된 구조상 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 형태는 아닙니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 최저가는 667,503,000원으로 감정가 1,946,073,200원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이지만, 이 물건은 일반 주택이 아니라 유원지 토지와 글램핑장 이용, 창고·소매점·숙소 등 여러 시설이 결합된 물건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.
특히 매각대상에는 제시외 물건 중 감정평가서상 ㉡·㉤·㉥이 포함되고, ㉠·㉢·㉣·㉦은 포함되지 않습니다. 제시외 수목 ⓐ는 매각에 포함됩니다. 토지·건물·수목의 실제 가치와 매각 제외 시설의 이용관계를 함께 봐야 현재 최저가의 경제성을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 667,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,075,030원 |
| 2. 근저당 · 금강새마을금고 | 882,000,000원 | 658,427,970원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 54,527,502원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유양식 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김현순 | 9,837,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 976,364,502원 중 658,427,970원이 배당되고, 현재 회차 미배당액은 317,936,532원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 창고·소매점·숙소 및 샤워실·탈의실·공동세척장·화장실 등으로 이용 중이며, 토지는 유원지(글램핑장)로 사용 중입니다.
- 건물구조. 기호 2-1과 2-2는 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 판넬잇기, 벽지·타일, 새시창호 등의 마감입니다.
- 토지. 토지면적 10,882㎡, 지목 유원지, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 42,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 준보전산지 등과 접하는 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 접근성. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 북측 원거리에 지방도 607호가 경유합니다.
- 주위환경. 농경지·농가주택·자연림이 주로 소재하고 해안로를 따라 펜션 등 숙박시설과 근린생활시설이 간헐적으로 혼재합니다.
- 공부와 현황. 토지 3은 공부상 임야이나 현황은 토지 1의 부속토지로 이용 중이고, 지적상 맹지이나 토지 1을 통해 진출입 가능합니다.
- 제시외 물건. 감정평가서상 ㉡·㉤·㉥은 매각에 포함되고 ㉠·㉢·㉣·㉦은 매각에서 제외되며, 제시외 수목 ⓐ는 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 근거 재확인. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
- 매각범위 대조. 일괄매각 대상과 제시외 물건의 포함·불포함 범위를 감정평가서 현황과 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계. 김영웅은 대항력이 없지만 보증금이 미상입니다. 배당요구 관계와 실제 점유·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 진출입. 지적상 맹지인 토지 3은 토지 1을 통해 출입하는 구조이므로 일괄 이용 상태와 실제 통행 상태를 확인해야 합니다.
- 토지규제. 보전관리지역·가축사육제한구역·준보전산지 등 토지이용 제한과 현재 사업·시설 이용의 적합성을 확인해야 합니다.
- 현장 가치평가. 창고·소매점·숙소·편의시설과 유원지 토지의 상태, 제시외 수목 및 제외 시설을 포함해 현장 기준으로 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 물건은 단순하지 않다
등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 점유자의 전입도 늦어 매수인 인수 0원인 비교적 명확한 구조입니다. 문제는 가격과 물건의 성격입니다. 3회 유찰로 최저가가 667,503,000원까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다.
유원지·글램핑장으로 이용되는 대규모 토지와 창고·소매점·숙소·편의시설이 결합돼 있고, 제시외 물건도 포함·제외가 나뉩니다. 따라서 이 사건은 권리보다 현장과 가치평가가 승부처입니다. 권리는 소멸형이지만, 비표준 자산의 환금성·매각범위·토지규제·실제 이용상태를 확인하기 전에는 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가하기 어렵습니다.
