대전지방법원 2025타경955. 충청남도 홍성군 홍성읍 월산리 530-9의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기 데이터상 소유자는 강병구·김유식·김이안·박정권 4명이고 각 지분은 4분의 1입니다. 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.04.03 접수된 공유물분할을 위한 경매개시결정이며, 채권자는 공유자 중 1명인 김이안입니다. 등기상 근저당권과 압류는 각각 0건으로 입력되어 있어, 권리관계 자체는 복잡하지 않습니다.
핵심은 “싸졌는가”가 아니라 “왜 3회 유찰됐는가”입니다. 감정가 375,494,000원에서 현재 최저가 128,794,000원까지 내려왔지만, 제공 데이터에는 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 시세 대비 저가라고 단정할 수 없고, 단독주택+토지·자연녹지지역·도로접면 세로한면(불)이라는 물건 특성을 기준으로 환금성을 먼저 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경955 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 월산리 530-9 |
| 물건종류 / 용도 | 단독주택 + 토지 · 토지이용상황 단독 · 지목 대 |
| 소유자 | 강병구, 김유식, 김이안, 박정권 · 각 4분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 375,494,000원 / 128,794,000원 (3회 유찰) |
| 토지면적 / 공시지가 | 1,200.0㎡ / 132,600원/㎡ |
| 용도지역 / 도로접면 | 자연녹지지역 · 세로한면(불) |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 비고 | 일괄매각 · 북서측으로 4~5m 내외 포장도로에 접함 |
① 권리 흐름 — 금전채권보다 공유물분할 구조
임차인 내역 없음. 제공 데이터의 tenants 배열은 비어 있어 실제 임차인은 0명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없고, 대항력 임차인 보증금 인수도 계산되지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 유찰 시나리오 — 싸졌지만, 시세자료는 없다
현재 회차는 3회 유찰, 최저가율은 감정가의 34.3%입니다. 제공된 시나리오상 4회 유찰 시 90,155,800원, 5회 유찰 시 63,109,059원까지 낮아집니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 “감정가 대비 저렴”과 “시장가 대비 저렴”을 같은 말로 보아서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가율 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 34.3% | 128,794,000원 | 0원 | 128,794,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24.01% | 90,155,800원 | 0원 | 90,155,800원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16.81% | 63,109,059원 | 0원 | 63,109,059원 |
③ 예상배당표 (매각가 128,794,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,603,116원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 김이안 | - | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 126,190,884원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당 데이터상 채권총액 0원, 채권자 배당 0원, 미배당 0원입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 실질취득은 현재 최저가와 같습니다.
④ 토지·용도·환금성 메모
- 용도. 데이터상 물건은 단독주택 + 토지이며, 토지이용상황은 단독, 지목은 대입니다. 아파트나 오피스텔로 보아서는 안 됩니다.
- 면적. 토지면적은 1,200.0㎡이고 공시지가는 132,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며, 용도지역지구에는 하수처리구역·가축사육제한구역·도시지역·자연녹지지역 포함, 준보전산지 접함이 입력되어 있습니다.
- 형상·지형. 지형높이는 평지, 지형형상은 사다리형입니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(불)로 입력되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 북서측으로 4~5m 내외 포장도로에 접한다고 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 감정 이용상태 데이터상 위반건축물 표시는 false입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 임차인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득은 128,794,000원입니다.
- 실거래 부재. 제공 데이터에는 실거래 평균이나 인근 매물 가격이 없습니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 3회 유찰 원인. 권리상 인수는 없는데도 3회 유찰됐습니다. 단독주택+토지의 수요, 도로접면, 자연녹지지역, 토지면적 1,200.0㎡의 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매. 채권회수형 담보경매와 달리 공유관계 정리가 원인입니다. 등기 원본과 매각물건명세서 원본에서 공유자·매각조건을 대조하세요.
- 비고 확인. 일괄매각 조건과 북서측 4~5m 내외 포장도로 접면 내용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 당해세·체납관리비·인도관계·공부와 현황 차이는 입찰 전 원본과 현장조사로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 가볍고, 환금성은 무겁다”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 부담이 작습니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 등기상 근저당권 0건·압류 0건입니다. 그러나 결론을 후하게 줄 수 없는 이유는 가격의 기준이 감정가밖에 없고, 이미 3회 유찰된 단독주택+토지라는 점입니다. 최저가 128,794,000원은 감정가 375,494,000원의 34.3%로 낮아졌지만, 시세자료가 없는 상태에서는 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 현장·시세 검증 후 판단해야 하는 물건입니다.
