의정부지방법원 2026타경70419. 포천시 내촌면 진목리 463-3의 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 건물은 사무실·숙소, 화장실, 제2종근린생활시설인 카센터, 나·다·라동 창고형공장으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 양경순·양경호·양경희·이일분·정희창의 공유 형태이고, 정희창이 채권자로 기재된 공유물분할을 위한 경매가 2026.02.26 개시됐습니다.
현재 등기부에는 매수인이 인수할 근저당 채권액이 제시되지 않습니다. 과거 세일석유주식회사, 주식회사국민은행, 현대정유주식회사 근저당은 모두 이미 말소된 상태입니다. 그러나 이 사건의 권리분석은 그것만 보고 끝낼 수 없습니다. 김덕연은 2014.01.14, 김혜영은 2023.09.21 전입했고, 두 사람 모두 경매개시결정일 2026.02.26보다 앞서 전입한 대항력 있는 임차인으로 조사됐습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 보증금을 회수하지 못하고, 보증금 합계 25,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70419 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 내촌면 진목리 463-3 · 경기도 포천시 내촌면 내진로 222 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무실 및 숙소 · 화장실 · 제2종근린생활시설(카센터) · 창고형공장 |
| 소유자 | 양경순, 양경호, 양경희, 이일분, 정희창 |
| 토지 | 대 · 1,342.0㎡ · 계획관리지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 311,900원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 2,026,970,110원 / 2,026,970,110원 (신건) |
| 경매개시 | 2026.02.26 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 채권자 정희창 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 담보권은 말소됐지만 임차보증금 인수가 남는다
1994년 설정된 세일석유주식회사 근저당, 2002년 설정된 주식회사국민은행 및 현대정유주식회사 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2026.02.26 공유물분할을 위한 경매로 등기됐습니다. 중요한 점은 두 임차인의 전입일이 이 날짜보다 빠르다는 것입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 25,000,000원
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김덕연 | — | 2014.01.14 | 5,000,000원 | 250,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 김혜영 | 다동 및 라동 | 2023.09.21 | 20,000,000원 | 150,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 김덕연의 전입일은 2014.01.14이고, 김혜영의 전입일은 2023.09.21입니다. 경매개시결정일 2026.02.26 이전 전입이므로 조사자료상 모두 대항력 있는 임차인으로 판정돼 있습니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득으로 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 2,026,970,110원입니다. 여기에 매수인이 인수하는 임차보증금 25,000,000원을 더하면 실질취득은 2,051,970,110원입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,026,970,110원 | 25,000,000원 | 2,051,970,110원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,621,576,088원 | 25,000,000원 | 1,646,576,088원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,297,260,870원 | 25,000,000원 | 1,322,260,870원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,026,970,110원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 22,669,701원 |
| 인수 · 임차인 김덕연 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 김혜영 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 정희창 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,004,300,409원 |
집행비용은 22,669,701원으로 추정돼 있고, 임차보증금 25,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 분리돼 있습니다. 경매개시결정 채권액은 특정되지 않아 배당 계산에서 제외됐고, 소유자 교부 예상액은 2,004,300,409원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 일괄매각·건물 상태
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 다동 중2층. 단층공장 다동에는 공부상 등재되지 않은 중2층 사무실이 소재하며, 현황을 감안해 재조달원가를 상향 조정해 평가했습니다.
- 이용상태. 사무실·숙소, 화장실, 제2종근린생활시설인 카센터, 나·다·라동 창고형공장으로 이용 중입니다.
- 건물 사용승인. 사무실·숙소 및 화장실은 1994.09.14, 카센터는 1998.10.16, 나·다·라동 공장은 2010.08.17 사용승인됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도로변 일부 상가, 공장지대, 전답, 임야 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 1,342.0㎡, 계획관리지역, 상업용 이용, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 전기설비와 일부 위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 2,026,970,110원에 인수보증금 25,000,000원을 더한 2,051,970,110원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 확인. 김덕연·김혜영의 실제 점유 범위, 보증금 반환관계와 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 다동·라동 점유. 김혜영은 다동 및 라동 점유로 조사돼 있어 공장동 사용관계 확인이 중요합니다.
- 제시외·중2층. 다동의 공부상 등재되지 않은 중2층 사무실과 제시외 건물의 현황·이용범위를 직접 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 외 성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교치가 제시되지 않아 감정가·유찰률만으로 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “담보권이 깨끗해도, 임차보증금은 따로 본다”
이 사건은 일반적인 근저당 실행형이 아니라 공유물분할을 위한 경매이고, 과거 담보권은 이미 말소돼 있습니다. 그러나 김덕연과 김혜영 두 임차인이 경매개시결정 전부터 전입한 대항력 임차인으로 조사됐고 보증금 25,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 신건 최저가 2,026,970,110원이 아니라 실질취득 2,051,970,110원을 출발점으로 봐야 합니다. 실거래 비교치가 없는 만큼 가격 메리트는 별도 검증이 필요하고, 권리상으로는 임차보증금 인수와 점유관계 확인이 입찰 전 가장 중요한 절차입니다.
