의정부지방법원 2026타경70539. 경기도 의정부시 의정부동 태림더끌리움씨티 4층 409호입니다. 경매 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 14.99㎡, 철근콘크리트구조 16층 건물의 4층이며 사용승인일은 2020.09.29.입니다. 현재 소유자는 한승우이고, 2023.04.25. 매매를 원인으로 2023.05.04. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 92,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 선순위 임차권입니다. 장서아는 임대차계약일 2022.07.28., 주민등록·점유개시일 2022.10.17., 확정일자 2022.07.28.이고 보증금은 100,000,000원입니다. 신고된 말소기준권리인 2025.12.10. 압류보다 앞서 대항력이 성립한 구조라 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 미배당액이 8,092,000원으로 잡혀 있습니다.
하지만 2026.07.07. 주택도시보증공사가 신청채권자이자 장서아의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다. 따라서 정확도 규칙상 장서아 건은 룰상 미배당액과 별개로 실질 인수 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사의 100,000,000원 청구는 장서아의 보증금 반환채권 양수분이므로 별도의 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70539 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 4층 409호 · 경기도 의정부시 시민로 46 |
| 경매 용도 / 현황 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 전용 / 층 | 14.99㎡ · 16층 중 4층 409호 |
| 소유자 | 한승우 · 2023.05.04. 소유권이전 · 거래가액 92,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
등기상 핵심은 2024.10.22. 설정된 장서아의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.07.28., 주민등록과 점유개시일은 2022.10.17.로 신고된 말소기준권리 2025.12.10.보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 대항력 있는 선순위 임차권으로 미배당 보증금 인수 문제가 발생합니다.
2025.12.10. 동고양세무서장의 압류가 신고된 말소기준권리이고, 이후 2026.03.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.06.26. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 장서아 임차권은 본래 말소기준보다 앞선 권리이므로 단순 소멸로 처리할 수 없고, 2026.07.07. 확약서가 실질 인수 여부를 바꾼 핵심 문서입니다.
② 임차관계 — 보증금 100,000,000원, 대항력 有 · 확약 후 실질 인수 0원
| 기재 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장서아 · 제409호 전부 | 100,000,000원 | 2022.10.17. | 2022.07.28. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 양수 대항력 포기·말소동의 |
| 주택도시 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 신청채권자·양수인 관련 기재 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균 75,500,000원, 신건은 124.5%
태림더끌리움씨티 동일 면적대 실거래는 전체 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 88,150,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건의 평균은 75,500,000원, 최신 2026.06. 거래는 69,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -20.1%의 하락 추세이고, 현재 최저가 94,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.99㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2025.11 | 14.65㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 14.65㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.08 | 14.65㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2025.06 | 14.99㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 14.65㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2024.12 | 14.99㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2024.12 | 14.99㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2024.07 | 14.65㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 14.65㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 14.99㎡ | 6 | 135,800,000원 |
| 2023.10 | 14.65㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 75,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 88,150,000원 |
전체 평균 88,150,000원만 보면 감정가와 차이가 크지 않아 보일 수 있지만, 과거에는 135,800,000원·130,000,000원 거래도 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 75,500,000원으로 낮아졌고 최신 거래는 69,000,000원입니다. 따라서 전체 평균을 근거로 신건 94,000,000원에 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 1. 임차인 장서아 보증금 | 100,000,000원 | 91,908,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 장서아 보증금은 91,908,000원이 배당되고 8,092,000원이 부족합니다. 다만 2026.07.07. 확약서에 따라 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 8,092,000원은 장서아 건의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득가가 보증금 100,000,000원에 고정되지 않는다
확약이 없었다면 보증금 100,000,000원이 매각가를 웃도는 대항력 임차인 구조여서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 유형입니다. 실제 계산도 신건 8,092,000원, 1회 유찰 시 26,553,600원, 2회 유찰 시 41,322,880원의 매수인 인수액을 산출합니다.
하지만 이번 건은 2026.07.07. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 장서아 건에 대해서는 위 룰상 인수액을 실질 0원으로 보정합니다. 따라서 유찰되면 실질취득도 매각대금과 함께 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 94,000,000원 | 8,092,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 75,200,000원 | 26,553,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 60,160,000원 | 41,322,880원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 75,200,000원으로 최근 12개월 평균 75,500,000원과 비슷한 수준까지 내려옵니다. 2회 유찰 시에는 60,160,000원으로 최신 거래 69,000,000원보다 낮아집니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재 신건에서 가격 메리트를 억지로 찾기보다 유찰에 따른 가격 변화를 보는 편이 데이터 흐름과 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 의정부역 서측 인근이며 각종 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택, 오피스텔이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 의정부역 지하철1호선·경전철이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물의 4층 409호이며 사용승인일은 2020.09.29.입니다. 급배수·위생·화재경보·소화전·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 439.8㎡, 평지의 세로장방형이며 북측 왕복6차선 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,094,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구, 특정용도제한지구, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래성. 단지는 130세대이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인되지만 최근 12개월 평균은 75,500,000원, 최신 거래는 69,000,000원이고 최근 추세는 -20.1%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.07. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 제출주체와 적용 범위를 매각기일 전에 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사의 100,000,000원 청구는 장서아의 임차보증금반환채권 양수분이므로 장서아 보증금과 별개 채무처럼 더하지 않습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 94,000,000원은 최근 12개월 평균 75,500,000원의 124.5%입니다. 최근 시세보다 싸다는 전제는 성립하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -20.1%이므로 전체 평균 88,150,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 75,200,000원, 2회 유찰 시 60,160,000원이며, 장서아 확약이 그대로 유효하면 룰상 미배당 보증금 증가가 실질 인수 증가로 이어지지 않습니다.
- 용도 확인. 경매 용도는 근린시설로 표시되고 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 입찰 전 공부·현황과 이용상태를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 원본을 매각기일 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 처음 보면 보증금 100,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 신건 94,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산도 장서아에게 91,908,000원을 배당한 뒤 8,092,000원이 남고, 유찰될수록 룰상 인수액이 26,553,600원, 41,322,880원으로 커집니다.
그러나 2026.07.07. 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약해 이 구조가 바뀌었습니다. 장서아 건의 실질 인수는 0원으로 보고, 현재 실질취득은 매각대금 94,000,000원 수준입니다. 다만 바로 그 94,000,000원이 최근 12개월 평균 75,500,000원의 124.5%이고 최신 거래는 69,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -20.1%입니다.
권리의 핵심 위험은 확약으로 풀렸지만 가격은 아직 풀리지 않았습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.9회입니다. 현재 신건은 최근 시세보다 높은 가격이므로, 이 사건의 판단 포인트는 “보증금 100,000,000원을 인수하느냐”가 아니라 “확약의 효력을 원본으로 확인한 뒤 얼마까지 가격이 내려오는가”입니다.
