의정부지방법원 2026타경70628. 의정부시 호원동 이안팰리스 101동 4층401호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 구본환으로, 2023.05.02 매매를 원인으로 2023.07.05 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 210,000,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 161,700,000원으로 설정됐고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 제일축산유통의 가압류 13,325,500원, 같은 채권자의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.

등기 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 2019년 설정됐던 농협은행 근저당 168,000,000원과 과거 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유·전입관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

핵심은 2023.07.05 우리은행 근저당권입니다. 그 이전의 농협은행 근저당은 같은 날 해지로 말소됐고, 과거 신탁 역시 이미 말소된 상태입니다. 우리은행 근저당 이후 설정된 제일축산유통 가압류와 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 신건 231,000,000원은 최근 시세보다 높다

이안팰리스의 실거래 비교 표본은 총 4건이며, 이 중 최근 12개월 평균 지표는 211,000,000원(3건)입니다. 가장 최신 실거래는 2025.03의 215,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 0.5% 높은 지표입니다. 즉 하락 추세로 가격을 더 보수적으로 깎아야 하는 자료는 아니지만, 현재 신건 최저가 자체가 이미 최근 평균을 상당히 웃돈다는 점이 핵심입니다.

전체 실거래 평균은 210,750,000원, 표본 최고가는 218,000,000원, 최저가는 200,000,000원입니다. 그러나 가격 메리트 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 211,000,000원과 최신 거래 215,000,000원을 우선해 보는 것이 맞습니다. 현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.5%입니다. 따라서 신건이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션에서는 총 채권액 188,351,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 38,615,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원

권리 구조상 유찰로 매각가가 내려가도 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 184,800,000원, 2회 유찰 시 147,840,000원으로 내려가며, 그때부터는 현재 최근 12개월 평균 211,000,000원보다 낮은 가격 구간에 들어갑니다. 반대로 지금 231,000,000원 신건에서는 가격 우위가 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상9층 건물 내 4층401호입니다.
• 입지. 호암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로, 버스정류장, 망월사역 접근성을 고려할 때 교통상황은 대체로 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 장방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 건물 동측으로 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,448,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 이안팰리스는 24세대 규모이고 실거래 표본은 4건입니다. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0.0%로 나타나 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격부터 재검토. 현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균 211,000,000원의 109.5%입니다. 권리 안전성만 보고 가격 가점을 주지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 184,800,000원, 2회 유찰 시 147,840,000원입니다. 현재 시세 지표와 각 회차 가격을 함께 비교해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
• 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·임대차관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 압류 관련 확인. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 뒤 권리로 매각 소멸 예정이지만 실제 배당에서 조세·공과금 관련 변동 가능성을 확인하는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”

이 물건의 권리 구조는 현재 자료만 놓고 보면 비교적 깔끔합니다. 2023.07.05 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·강제경매개시·압류는 모두 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.

그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 평균 211,000,000원, 최신 거래 215,000,000원에 비해 신건 최저가와 실질취득은 231,000,000원입니다. 특히 최근 시세 대비 비율이 109.5%인 만큼 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 여기에 동일 건물 경매 평균 유찰 2.0회와 매각률 0.0%가 겹칩니다. 권리상 인수위험은 낮지만, 가격과 환금성 측면에서는 기다릴 이유가 더 큰 C등급 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.