부동산임의경매

한 줄 평 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려온 상태로 가격 매력은 큽니다. 다만 이 물건의 핵심은 임차인 인수가 아니라 말소기준 이전에 존재하는 다수 권리와 용도 차이입니다. 선순위 권리 검토 없이 저가만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.

감정가

296,000,000원

평가금액

최저가

101,528,000원

3회 유찰

매수인 인수

0원

임차인 없음

핵심지표

권리 복잡

선순위 검토 필요

대전지방법원 2025타경1016. 예산군 예산읍 세강메디컬빌딩 4층 403호로, 집합건물 대지권이 포함된 물건입니다. 현황은 예산군소상공인연합회 사무소로 이용 중이며, 공부상 용도는 노유자시설(요양원)으로 확인되어 용도 차이가 존재합니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력 임차인 인수 위험은 없습니다. 하지만 2018년 이전부터 이어진 가압류·가처분·근저당 등 권리 흐름이 복잡합니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경1016
소재지	충청남도 예산군 예산읍 예산리 431-2 세강메디컬빌딩 4층403호
용도 / 이용상태	대지권 포함 집합건물 · 현황 사무소(예산군소상공인연합회)
소유자	주식회사생명나무
감정가 / 최저가	296,000,000원 / 101,528,000원
신청채권자 / 청구	괴산증평산림조합 / 99,195,560원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차인은 없지만 선순위 권리가 핵심

말소기준권리는 2022.02.28 설정된 괴산증평산림조합 근저당권으로 분석됩니다. 따라서 이후 설정된 권리들은 경매로 소멸 대상입니다. 다만 2018년 이전부터 존재한 가압류·가처분·근저당권 등은 말소기준 이전 권리로 기록되어 있어 매수 전 권리관계 확인이 필수입니다.

② 권리 체크 포인트

임차인. 확인된 임차인은 없습니다. 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.
가등기. 2018.06.07 신용대 가등기는 담보가등기 여부 등 성격 확인이 필요합니다.
가처분. 정성남 명의 소유권이전 관련 가처분 기록이 있어 권리 분석 후 입찰해야 합니다.
세금 압류. 국세·지방세 관련 압류 기록이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
용도 차이. 공부상 노유자시설(요양원), 현황 사무소 사용으로 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 101,528,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,221,392원
을구 1번 근저당 · 신평농업협동조합	1,050,000,000원	99,306,608원
을구 2번 근저당 · 윤명희	1,000,000,000원	0원
후순위 가압류·근저당 등	2,274,829,607원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당 규모

유찰이 진행될수록 선순위 채권 미배당 규모가 확대됩니다.

⚠️ 가격보다 먼저 확인할 것 최저가 1.01억은 감정가 대비 크게 낮지만, 이는 권리가 깨끗해서가 아니라 유찰 누적에 따른 가격입니다. 특히 선순위 권리 성격 확인 없이 저가 낙찰을 목표로 하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 예산군청 남동측 인근으로 근린생활시설 및 관청 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 예산로변 버스승강장이 있고 차량 접근이 가능합니다.
토지. 일반상업지역, 방화지구이며 토지는 대지 1,355㎡에 해당합니다.
환금성. 업무·근린시설 성격으로 주거용 아파트보다 수요층 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

등기 확인. 신용대 가등기와 정성남 가처분의 성격을 반드시 확인하세요.
세금 확인. 국세·지방세 압류가 실제 배당순위에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
용도 확인. 노유자시설과 사무소 사용 차이에 따른 활용 제한을 검토하세요.
현황 확인. 현재 사용자인 예산군소상공인연합회 관련 점유 관계를 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸게 나온 이유를 먼저 확인하라”

이 물건은 가격만 보면 감정가 2.96억 대비 최저가 1.01억으로 매우 낮아 보입니다. 하지만 경매에서 낮은 가격은 항상 기회만 의미하지 않습니다. 임차인 인수는 없지만, 과거 권리 관계와 용도 차이가 존재합니다. 가격 메리트는 분명하나, 권리 검토를 끝낸 사람에게만 열리는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-10	유찰	2억 9,600만원
2	2026-04-14	유찰	2억 720만원
3	2026-05-26	유찰	1억 4,504만원
4	2026-06-30	대기	1억 152만원

부동산임의경매

가격은 내려왔지만, 권리는 과거 기록을 읽어야 한다 — 예산 세강메디컬빌딩 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 없지만 선순위 권리가 핵심

② 권리 체크 포인트

③ 예상배당표 (매각가 101,528,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸게 나온 이유를 먼저 확인하라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (10장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고