760,800,000원
수원지방법원 2022타경102285. 안양동 ‘래미안안양메가트리아’ 205동 6층 603호, 전용 84.7㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·욕실2· 드레스룸·주방/식당·발코니2·현관 구조로 이용 중이며, 30층 건물의 6층입니다. 소유자 맹미경은 2017.12.19 소유권이전 등기를 마쳤고 매매원인은 2017.01.22, 거래가액은 530,000,000원으로 기재돼 있습니다.
가격은 이미 한 차례 내려왔습니다. 감정가 951,000,000원에서 현재 최저매각가는 760,800,000원이고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 1,127,583,333원입니다. 데이터상 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 67.5%입니다. 최신 거래도 2026.08에 1,150,000,000원으로 확인돼, 현재 회차는 최근 실거래 수준보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경102285 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양천서로 177, 205동 6층603호 (안양동,래미안안양메가트리아) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.7㎡ · 방3·거실·욕실2·드레스룸·주방/식당·발코니2 · 30층 중 6층 |
| 소유자 | 맹미경 · 소유권이전 등기 2017.12.19 · 매매원인 2017.01.22 · 거래가액 530,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 951,000,000원 / 760,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 웰릭스에프앤아이대부 주식회사 / 514,682,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 래미안안양메가트리아 · 4,250세대 · 사용승인 2016.10.26 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 먼저 볼 것은 ‘기준권리의 연결’
현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인 신고도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로 “임차인이 확실히 없다”고 단정하는 유형은 아닙니다. 현황조사서·매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 최종 대조해야 합니다.
과거에 설정됐던 여러 근저당권·전세권 중 상당수는 등기부상 이미 말소된 것으로 기록돼 있습니다. 특히 2019.10.30, 2020.07.08, 2021.05.13 설정된 각 5,000,000원 전세권도 말소 기록이 확인됩니다. 따라서 현재 핵심은 과거 전세권 자체보다 2019년 근저당의 후속 이전과 2021년 근저당의 경매 연결 관계입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.5%
래미안안양메가트리아는 4,250세대, 2016.10.26 준공 단지입니다. 대상 전용면적 84.7㎡와 매칭되는 최근 거래 12건이 확인되고, 최근 12개월 평균은 1,127,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.08 1,150,000,000원, 최근 거래 범위는 1,080,000,000원~1,200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.7㎡ | 7 | 1,150,000,000원 |
| 2026.08 | 84.7㎡ | 19 | 1,180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.7㎡ | 26 | 1,180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 4 | 1,080,000,000원 |
| 2026.07 | 84.7㎡ | 18 | 1,200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.7㎡ | 3 | 1,130,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 16 | 1,099,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 27 | 1,100,000,000원 |
| 2026.07 | 84.7㎡ | 5 | 1,092,000,000원 |
| 2026.07 | 84.7㎡ | 25 | 1,100,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 18 | 1,120,000,000원 |
| 2026.07 | 84.7㎡ | 11 | 1,100,000,000원 |
| 평균 | 84.7㎡ | 12건 | 1,127,583,333원 |
현재 최저가 760,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 67.5%입니다. 이번 사건은 대항력 임차인의 보증금을 실질적으로 승계하는 구조로 확인된 것이 아니므로, 실질취득액 역시 현재 산정상 760,800,000원입니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가와 실질취득가가 동일하며, 최근 12개월 평균·최신 거래 모두보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 760,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,008,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 750,792,000원 |
현재 배당 산정값은 집행비용 10,008,000원과 소유자 잔여 750,792,000원으로 구성되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕천초등학교 북서측 인근. 주위는 아파트단지·근린생활시설·다세대주택 등으로 형성된 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 단지 규모. 래미안안양메가트리아는 4,250세대, 2016.10.26 준공 단지이며 대상 면적 84.7㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 북동측 안양천서로 약 22m, 남동측 덕천로 약 22m, 남서측 태평로 약 10m, 북서측 태평로52번길 약 14m에 접하고 단지 내 포장도로가 외곽 출입로와 연결됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며 공시지가는 3,816,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2019.01.25 근저당권의 2021.10.05 변경 및 2022.08.03 이전 흐름, 2021.10.18 근저당권의 2022.05.30 웰릭스 이전 흐름을 등기사항전부증명서에서 직접 대조하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인을 통해 실제 점유자와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 신청채권액 514,682,600원이 현재 예상배당 계산에 반영되지 않은 형태이므로 담보권 순위와 실제 채권액을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 760,800,000원은 최근 12개월 평균의 67.5%입니다. 가격 메리트는 존재하지만 권리 확인 전 가격만 보고 응찰하는 것은 피해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 608,640,000원, 3회 유찰 시 486,912,000원으로 제시돼 있으므로 응찰 상한을 현재 실거래 자료와 함께 비교하세요.
- 관리비·세금. 배당 산정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비와 세금 관계를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리 확인이 마지막 관문”
이 사건의 강점은 분명합니다. 현재 최저가 760,800,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 1,127,583,333원의 67.5%이고, 최신 2026.08 거래도 1,150,000,000원입니다. 현재 산정상 인수액도 0원이어서 대항력 보증금 때문에 실질취득가가 시세까지 올라가는 구조는 아닙니다.
다만 권리분석은 가격표보다 등기 순서가 먼저입니다. 2019.01.25 근저당권은 이후 변경·이전등기가 계속되고, 2021.10.18 근저당권도 경매신청채권자에게 이전된 뒤 경매가 시작됐습니다. 여기에 감정평가상 임대관계 미상, 신청채권액을 반영하지 않은 배당 산정까지 겹칩니다. 결론은 “가격은 합격권, 권리는 원본 대조 후 최종 확정”입니다. 말소기준·점유·배당만 정리되면 현재 회차의 가격 경쟁력은 분명한 사건입니다.
