수원지방법원 2024타경1263. 의왕시 포일동 인덕원숲속마을4단지 403동 7층 702호 아파트입니다. 현재 소유자는 정은영이며, 2014.09.01 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 467,000,000원으로 등기돼 있습니다. 권리분석의 기준점은 2022.06.24 주식회사하나은행 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행 명의 근저당권 840,000,000원도 설정되어 있으며, 두 근저당과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 눈에 들어오는 것은 가격 위치입니다. 감정가와 신건 최저가는 910,000,000원으로 같고, 동일 면적권 최근 12개월 실거래 평균은 1,136,666,666원입니다. 데이터상 최저가의 최근 평균 대비 비율은 80.1%입니다. 최신 거래인 2026.08 거래도 1,320,000,000원입니다. 다만 최근 실거래 최저는 760,000,000원이므로 평균만 보고 일률적인 저가 매물로 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1263 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 포일세거리로 73, 403동 7층702호 (포일동,인덕원 숲속마을 4단지) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제7층 제702호 |
| 비교대상 면적 | 84.82㎡ · 동일 면적권 실거래 비교 |
| 소유자 | 정은영 · 2014.09.01 소유권 취득 · 거래가액 467,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 910,000,000원 / 910,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 소멸
말소기준은 2022.06.24 접수된 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 접수일·접수번호로 주식회사국민은행 근저당권 840,000,000원도 존재합니다. 이후 2024.06.03 주식회사 국민은행의 임의경매개시결정, 2024.08.27 주식회사 하나은행의 임의경매개시결정이 차례로 등기됐으며 모두 매각으로 소멸합니다. 압류 등기는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 1,136,666,666원, 신건은 80.1%
인덕원숲속마을4단지는 510세대이며 사용승인 기준일은 2011.11.18입니다. 비교 면적은 84.82㎡이고 면적 매칭이 확인됩니다. 최근 12개월 비교거래는 12건, 평균 거래가는 1,136,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.89㎡ | 8 | 1,320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 15 | 1,200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.75㎡ | 10 | 1,300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.75㎡ | 3 | 1,190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 15 | 1,230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 11 | 1,140,000,000원 |
| 2026.05 | 84.75㎡ | 11 | 760,000,000원 |
| 2026.04 | 84.82㎡ | 13 | 1,115,000,000원 |
| 2026.04 | 84.75㎡ | 2 | 1,055,000,000원 |
| 2026.03 | 84.90㎡ | 12 | 1,115,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 8 | 1,165,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 4 | 1,050,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.82㎡ | 12건 | 1,136,666,666원 |
가격대는 760,000,000원~1,320,000,000원으로 편차가 큽니다. 신건 최저가 910,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.1%이고, 최신 2026.08 거래가는 1,320,000,000원입니다. 따라서 평균 기준으로는 가격 여지가 분명하지만, 최근 거래 중 760,000,000원 사례도 존재하므로 층·향·내부 상태·거래 특성의 차이를 확인하지 않고 평균값만으로 적정 입찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 910,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,500,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 840,000,000원 | 58,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,680,000,000원 중 예상 배당액은 898,500,000원, 미배당액은 781,500,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 910,000,000원 | 898,500,000원 | 781,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 728,000,000원 | 718,320,000원 | 961,680,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 582,400,000원 | 574,176,000원 | 1,105,824,000원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형과는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포일초등학교 북서측 인근이며 주위에는 아파트, 농경지, 교육시설 및 임야 등이 소재합니다. 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제7층 제702호이며 위생·급배수, 승강기, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 단지. 인덕원숲속마을4단지는 510세대이며 사용승인 기준일은 2011.11.18입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 33,803.1㎡, 공시지가는 3,126,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 국민임대주택단지예정지구, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 지정·저촉 사항이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입관계·매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 가격 비교. 최근 평균 1,136,666,666원만 보지 말고, 실제 거래범위 760,000,000원~1,320,000,000원 안에서 702호의 층·상태를 비교하세요.
- 말소기준 확인. 2022.06.24 주식회사하나은행 근저당권 840,000,000원을 기준으로 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기부와 다시 대조하세요.
- 배당순위 확인. 주식회사하나은행과 주식회사국민은행의 각 840,000,000원 근저당권이 같은 접수일·접수번호로 나타나므로 배당요구 및 권리관계 원문을 직접 확인하세요.
- 절차 진행 여부. 2024.09.05 채권자 측 집행정지통지서 발송 이력이 있고 2024.09.09 도달했습니다. 현재 매각기일은 2026.09.08로 제시돼 있으므로 실제 기일 진행 여부를 입찰 직전에 확인하세요.
- 관리비·현장 상태. 체납 관리비와 내부 수리 상태, 점유자의 인도 가능 시기 등을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 가격 검증
이 사건의 핵심은 분명합니다. 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸, 그리고 신건 최저가 910,000,000원이 최근 12개월 평균 1,136,666,666원의 80.1%라는 점입니다. 최신 2026.08 거래도 1,320,000,000원으로 신건 가격보다 높습니다. 권리와 평균 시세만 보면 관심을 가질 만한 구조입니다.
다만 최근 거래에는 760,000,000원 사례도 포함돼 있습니다. 여기에 감정평가상 임대관계 미상, 2024년 집행정지통지 이력이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮고 가격 출발점은 유리하지만, 현장·점유·절차를 확인한 뒤 가격을 확정해야 하는 신건”으로 보는 것이 적절합니다.
