🛡️ 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 💰 최저가 166,000,000원 📉 과거 표본 평균의 85.0%
의정부지방법원 2026타경70860. 양주시 덕정동 소재 5층 건물 중 4층 405호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·화장실 및 욕실2·발코니 등의 구조입니다. 현재 소유자는 변다희이고, 2017년 2월 6일 서울축산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
후순위로는 2026년 충북신용보증재단의 1,700만원 가압류와 임의경매개시결정이 있고, 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 목민정의 전입일은 2023년 5월 24일로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 선순위 대항력 인수형은 아니므로 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70860 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 164-9 주건축물 1동 4층405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택(방3·거실·주방·화장실 및 욕실2·발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 4층 · 사용승인일 2016.12.14 |
| 소유자 | 변다희 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 112,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 통칭 | 매각물건명세서 비고상 ‘유성골든캐슬’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
핵심은 2017년 2월 6일 설정된 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 134,400,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 임차인 목민정의 전입은 2023.05.24로 그보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 2026.05.14 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당액은 특정할 수 없습니다. 다만 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 목민정 | 주거 | 2023.05.24 | 미상 | 미상 | 2026.05.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 거래시점이 오래됐다
실거래 단지명은 유성골드캐슬, 24세대이며 사용승인일은 2016.12.14입니다. 대상 면적은 59.187㎡이고, 동일 면적으로 확인되는 거래는 총 4건입니다. 평균은 195,225,000원, 최신 거래는 2021년 10월의 175,900,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 59.19㎡ | 4 | 175,900,000원 |
| 2021.09 | 59.19㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2021.08 | 59.19㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2021.07 | 59.19㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 195,225,000원 |
현재 최저가 1.66억은 실거래 평균 1.95225억의 85.0%이고, 최신 확인 거래 1.759억보다 9,900,000원 낮습니다. 과거 거래만 놓고 보면 가격 차이는 분명합니다. 다만 최신 거래가 2021.10로, 경매 매각기일 2026.09.08과 상당한 시차가 있습니다. 따라서 “현재 시세보다 15% 싸다”라고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,124,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 134,400,000원 | 134,400,000원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,476,000원 |
현재 최저가 166,000,000원 가정 시 채권자 합계 151,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 11,476,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 166,000,000원 | 151,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,800,000원 | 130,140,800원 | 21,259,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 47,447,360원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 늘지만, 이 사건은 후순위 임차인 구조이므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족이 곧바로 매수인의 추가 부담으로 전환되는 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 자료 기준)
- 입지. 덕정중학교 남동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장, 근거리에 덕정역(지하철 1호선)이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 4층, 사용승인일 2016.12.14이며 승강기·급배수·위생·난방·화재경보·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 평탄한 연립주택 건부지이고, 서측 약 15m·북측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·덕정1지구 지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 실거래 단지 기준 총 24세대로 표본이 4건뿐이며 최근 확인 거래가 2021년에 머물러 있습니다. 대단지 아파트보다 가격 확인과 매도기간을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 최종 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인이 현황조사에 확인된 만큼 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
- 가격은 최신 거래로 재검증. 현재 최저가는 2021년 실거래보다 낮지만, 해당 표본만으로 2026년 현재 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 소규모 단지 환금성. 24세대 규모이고 확인 거래 건수가 적어 매도 시 거래대기 기간과 가격 협상폭을 보수적으로 봐야 합니다.
- 배당표의 미반영 항목. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·최신 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최신 검증이 핵심
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 목민정은 2023년에 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 소멸하므로 실질취득은 현재 최저가와 같은 166,000,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 조금 더 신중히 봐야 합니다. 확인된 실거래 평균 195,225,000원과 최신 거래 175,900,000원보다 현재 최저가가 낮다는 점은 긍정적이지만, 거래시점이 2021년입니다. 24세대 소규모 연립주택이라는 환금성 특성까지 감안하면, “과거 거래 대비 할인”은 확인되지만 “현재 시세 대비 확실한 저가”라고 단정하기에는 근거가 부족합니다. 권리에서는 합격점, 가격에서는 최신 거래 재확인이 필요한 사건입니다.
