의정부지방법원 2026타경70867. 포천시 소흘읍 송우리 베르체 105동 3층 301호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 107,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 이대수이며, 2020.10.08 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기권리 자체는 구조가 비교적 분명합니다. 2021.03.04 설정된 김광준의 채권최고액 36,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 김지연의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-32 베르체 105동 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 포천시 소흘읍 화합로 398-20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호 |
| 사용승인 | 2017.11.01 |
| 소유자 | 이대수 (2020.10.08 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2021.03.04 김광준 근저당권입니다. 2023.01.13 주택도시보증공사 가압류와 2026.04.22 김지연의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 석곡농업협동조합 근저당은 이미 2020.09.18 해지·말소됐고, 수협은행 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종수 | 2020.09.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인되는 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 말소기준보다 앞서 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부 역시 확정되지 않았습니다. 따라서 보증금 규모와 배당 여부를 확인하기 전에는 낙찰자의 최종 인수액을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 2. 근저당 · 김광준 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 994,000,000원 | 68,702,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김지연 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,140,000,000원, 채권자 예상배당은 104,702,000원, 미배당액은 1,035,298,000원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 김종수의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 임차보증금 승계 위험까지 0원으로 확정한 의미는 아닙니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 임차 위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 107,000,000원 | 104,702,000원 | 1,035,298,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 85,600,000원 | 83,659,200원 | 1,056,340,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 68,480,000원 | 66,847,360원 | 1,073,152,640원 | 0원 |
가격이 107,000,000원에서 85,600,000원, 68,480,000원으로 낮아질수록 채권 미배당액은 커집니다. 그러나 김종수의 보증금이 확인되지 않은 상황에서는 유찰로 최저가가 낮아진다는 이유만으로 실질취득가가 싸진다고 단정할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 승계되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수부담이 남을 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 소흘읍 송우리 하송우사거리 남서측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다.
- 단지. 베르체는 24세대이며 사용승인일은 2017.11.01입니다.
- 토지. 3필 일단의 사다리형 평지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 547,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김종수 보증금 확인. 가장 중요한 항목입니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만 확인돼 있으므로 확정일자와 배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 대항력 최종 판정. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 미상 상태이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 배당표 0원과 실제 인수 구분. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 위험을 해소한 확정값이 아닙니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 107,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 임차관계와 배당요구 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”보다 먼저 확인할 것은 선순위 전입
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되는 것만 보면 단순합니다. 그러나 김종수의 2020.09.18 전입이 말소기준일인 2021.03.04보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상, 실제 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 특히 실거래 자료도 없어 신건 최저가 107,000,000원의 가격 메리트까지 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 등기권리는 정리되지만, 임차보증금 확인 전에는 입찰 판단을 보류해야 하는 사건입니다.
