의정부지방법원 2026타경70900. 동두천시 상패동 주주아트빌 3동 4층 403호, 전용 46.23㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 강정화이며 2022.04.26. 매매를 원인으로 거래가액 70,000,000원에 취득해 2022.05.18. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 등기상 핵심은 2024.07.26. 설정된 한국토지주택공사 명의 73,650,000원 주택임차권과 2026.04.27. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
이 사건은 단순히 “임차권이 선순위니 73,650,000원을 떠안는다”로 결론내리면 안 됩니다. 서울보증보험 주식회사가 2026.07.15. 제출한 확약에 따라 해당 임차권에 대해서는 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며, 배당으로 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 이 임차권의 미배당액을 낙찰자 인수액으로 더하는 방식은 실제 부담을 과대평가하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70900 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 상패동 2-96 주주아트빌 3동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 46.23㎡ · 지상5층 중 4층 403호 |
| 소유자 | 강정화 · 2022.04.26. 매매 · 거래가액 70,000,000원 · 2022.05.18. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 76,141,992원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
현재 말소기준은 2026.04.27. 강제경매개시결정입니다. 2015년과 2017년에 설정됐던 근저당권·가압류·기존 경매등기는 이미 말소됐습니다. 반면 2024.07.26. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기됐고, 임대차계약일 2022.06.11., 확정일자 2022.06.13., 주민등록 및 점유개시일 2022.07.11.로 원래는 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 미상 위험은 남는다
한국토지주택공사 명의 신고는 보증기관 대위·승계 관련 신고로 분류되므로 73,650,000원을 별개의 임차인 보증금과 다시 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 실제 임차인으로 분류되는 신고는 2명이며, 두 건 모두 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 “가능·미상”으로 봐야 합니다.
| 명의 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 4층 403호 · 주거(임차권등기) | 73,650,000원 | 본래 有 확약 포기 | 우선변제 | 승계 신고 실질 인수 0원 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 주택공사 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 52.5% 높다
주주아트빌(1동,2동,3동)은 총 28세대이며 대상 전용면적 46.23㎡입니다. 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 74,750,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 46.23㎡ | 4 | 59,000,000원 |
| 2022.04 | 46.23㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2022.04 | 43.64㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2021.11 | 46.23㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.23㎡ | 1건 | 59,000,000원 |
신건 최저가 90,000,000원은 전체 실거래 평균 74,750,000원보다도 높지만, 더 중요한 것은 최근 12개월 평균 59,000,000원과의 차이입니다. 최저가는 최근 시세의 152.5%로, 최근 거래보다 31,000,000원 높습니다. 최근 구간과 과거 구간의 거래 추세도 -26.2%로 하락 방향입니다. 따라서 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제권 | 73,650,000원 | 73,650,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 76,141,992원 | 14,330,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 신청채권자 미배당액은 61,811,992원입니다. 보증기관 대위·승계 구조이므로 73,650,000원을 별개의 추가 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 계산상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 90,000,000원 | 0원 | 해당 임차권 실질 인수 0원 · 미상 2건 별도 |
| 1회 유찰 · 80% | 72,000,000원 | 3,346,000원 | 해당 임차권 실질 인수 0원 · 미상 2건 별도 |
| 2회 유찰 · 64% | 57,600,000원 | 17,486,800원 | 해당 임차권 실질 인수 0원 · 미상 2건 별도 |
3,346,000원·17,486,800원은 배당 시뮬레이션상 확약을 반영하지 않은 미배당 인수 계산값입니다. 2026.07.15. 확약에 따라 한국토지주택공사 명의 임차권은 전액 변제되지 않아도 말소에 동의하므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 동두천시 상패동 “상패교” 북서측 인근. 다세대주택·아파트·일반주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 중 4층 403호이며 사용승인일은 2015.07.15.입니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 성장관리권역이며 토지면적은 849.0㎡, 공시지가는 382,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 상패동 2-96 토지의 공부상 지목은 공장용지이나 현황은 대지입니다.
- 거래·환금성. 총 28세대, 확인 실거래 4건, 최근 12개월 거래 1건이며 경매 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.15. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위가 한국토지주택공사 명의 임차권에 한정되는지 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 2건 확인. “주식회사”, “주택공사”의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사 명의 73,650,000원은 보증기관 대위·승계 신고와 연결된 금액이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 74,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 59,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -26.2%이고 신건 최저가는 최근 시세의 152.5%입니다.
- 유찰 이력 반영. 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 가격과 미상임차인은 미해소”
이 사건의 핵심은 두 가지를 분리해서 보는 것입니다. 첫째, 73,650,000원 선순위 임차권은 2026.07.15. 확약으로 대항력이 포기되고 미배당 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 그 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 둘째, 그 확약 밖에 전입·보증금 미상 임차 신고 2건이 남아 있어 권리 위험이 완전히 닫힌 것은 아닙니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 실거래 59,000,000원의 152.5%이고 최근 거래 추세는 -26.2%입니다. 총 28세대, 최근 12개월 거래 1건, 경매 평균 유찰 4.3회라는 지표까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차권 확약은 긍정적이지만, 신건 가격과 미상 임차관계는 부정적”인 유형입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
