의정부지방법원 2026타경70909. 양주시 옥정동 ‘e편한세상옥정더퍼스트’ 1506동 12층 1202호 아파트입니다. 감정평가 이용상태는 방3, 주방 및 식당, 거실, 욕실2, 팬트리, 파우더룸, 드레스룸, 발코니, 현관 등으로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 25층 중 12층이며 사용승인일은 2019.03.08입니다.
권리의 출발점은 2019.06.27 설정된 하나은행 근저당입니다. 그 뒤 페퍼저축은행 근저당 2건, 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 임차인 이민지도 2024.07.01 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 411,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70909 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 936 이편한세상옥정더퍼스트 1506동 12층1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9804㎡ · 25층 중 12층 |
| 이용상태 | 방3 · 주방 및 식당 · 거실 · 욕실2 · 팬트리 · 파우더룸 · 드레스룸 · 발코니 · 현관 |
| 소유자 | 박준우 · 2017.04.21 매매 · 2019.06.27 소유권이전 · 거래가액 314,215,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 411,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 178,115,592원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.06.27 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 244,200,000원이고, 2024.02.27 변경계약으로 채권최고액 227,700,000원이 기재되어 있습니다. 그 뒤 페퍼저축은행 근저당 124,800,000원과 102,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 9,999,984원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민지 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 2026.05.18 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 이민지 1명입니다. 전입신고일 2024.07.01은 말소기준인 2019.06.27보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 얼마인지와 무관하게 경매 매수인에게 대항하여 보증금 반환을 요구하는 승계 구조는 아니며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이 부분은 채권자들 사이의 실제 배당액을 바꿀 수 있지만, 현재 확인된 전입일 기준으로 매수인에게 대항하는 임차보증금 승계와는 구분해서 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 4.11억은 최근 평균보다 높다
e편한세상옥정더퍼스트는 1,566세대, 사용승인일 2019.03.08인 아파트 단지입니다. 비교 대상 면적은 84.9804㎡이고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 405,500,000원입니다. 현재 최저가 411,000,000원은 이 평균의 101.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 15 | 414,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 2 | 398,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 20 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 13 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 17 | 417,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 7 | 397,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 13 | 415,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 15 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 405,500,000원 |
최근 거래 범위는 390,000,000원~417,000,000원이고 최신 거래는 2026.08의 410,000,000원입니다. 신건 최저가 411,000,000원은 최근 12개월 평균보다 5,500,000원 높고, 최신 거래보다도 1,000,000원 높습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 411,000,000원이며, 현재 가격을 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 411,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,510,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 244,200,000원 | 244,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 124,800,000원 | 124,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 102,000,000원 | 35,490,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 9,999,984원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 480,999,984원 중 예상 배당액은 404,490,000원이며, 미배당액은 76,509,984원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 채권자별 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 411,000,000원 | 404,490,000원 | 76,509,984원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 328,800,000원 | 323,396,800원 | 157,603,184원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 263,040,000원 | 258,557,440원 | 222,442,544원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리관계에서는 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 향후 회차의 핵심 변화는 권리 인수금이 아니라 매각가격 자체입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 옥정동 연푸른초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재해 교통상황은 보통인 편입니다.
- 규모. e편한세상옥정더퍼스트 1,566세대, 사용승인일 2019.03.08이며 대상 면적은 84.9804㎡입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 1,240,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 12층으로 기본적인 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 확인. 최저가 411,000,000원이 최근 12개월 평균 405,500,000원의 101.4%이므로, 현 회차는 가격 할인 구간이 아닙니다.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 이민지는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 소액임차인 최우선변제 여부까지 원본 서류로 확인해야 실제 배당을 정확히 볼 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 존재가 확인되어 있으므로 현재 점유 상태와 인도 일정은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 하나은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 244,200,000원에서 2024.02.27 227,700,000원으로 변경된 내용과 실제 배당계산의 기준금액을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02이고 매각기일은 2026.09.08입니다. 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.06.27 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이민지 역시 2024.07.01 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 411,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 405,500,000원의 101.4%이고, 최신 2026.08 거래 410,000,000원보다도 높습니다. 즉 권리상 깨끗하다는 이유로 신건 가격까지 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다 최근 시세와 응찰가의 간격입니다.
