대전지방법원 2025타경1054. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층 101호, 용도는 근린시설입니다. 감정가는 896,000,000원, 현재 최저매각가는 439,040,000원입니다. 숫자만 보면 2회 유찰로 감정가의 절반 아래까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 가격 할인으로 끝나지 않습니다. 현황조사상 (주)GS리테일이 확인되지만 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 정보가 없습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 안전하다고 단정할 수도 없습니다.
말소기준은 2018.07.06 목포신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 정보가 비어 있는 상태에서는 “등기상 권리는 정리된다”와 “실제 점유·임대차 리스크가 없다”를 같은 말로 처리하면 안 됩니다. 이 사건은 등기부보다 임차인 확인이 먼저인 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1054 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층 101호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 내포에드가오피스텔2차 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 896,000,000원 / 439,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포신용협동조합 / 2,263,148,593원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
말소기준권리는 을구 1번, 2018.07.06 접수된 목포신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,616,000,000원이고 채무자는 송도주식회사입니다. 등기상 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 근저당권은 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있으므로, 배당·채권자 관계는 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금 미상은 가격보다 먼저 본다
임차인 표본은 1건입니다. (주)GS리테일이 현황조사에 나타나지만, 보증금·전입신고일·확정일자·배당요구 정보가 비어 있습니다. 보증금 미상 점유자는 대항력 有로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
| 임차인 | 출처 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)GS리테일 | 현황조사 | 미상 | 1,980,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 다만 보증금이 비어 있어 보증금 합산액과 매수인 인수액은 산정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 439,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,790,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 목포신용협동조합 | 2,616,000,000원 | 432,249,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당 채권은 전액 회수되지 않습니다. 미배당은 2,183,750,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 임차인 보증금 미상으로 실제 배당·인수 구조는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (제공 데이터 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태 항목은 “-”로 제공되어 있어 아파트나 주거용으로 가정하면 안 됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,448.6㎡입니다. 토지이용상황은 상업나지, 지형은 평지·정방형으로 기재되어 있습니다.
- 지역. 용도지역은 중심상업지역이며, 도시지역·도시개발구역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구가 포함됩니다.
- 도로. 도로접면은 광대소각이고, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 위반 여부. 감정 데이터상 위반건축물 표시는 false입니다. 다만 공부와의 차이 항목은 “-”로 제공되어 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. (주)GS리테일의 보증금, 전입신고일, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 보류. 보증금이 확인되기 전에는 최저가 439,040,000원을 실질취득가로 단정하지 마세요.
- 신탁원부 확인. 갑구 신탁주의사항이 있으므로 신탁원부상 임대차 권한, 처분권한, 수익자 구조를 확인해야 합니다.
- 채권자 구조 확인. 을구 1번 근저당권은 목포신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있습니다.
- 상가 명도·영업 점유. 차임 1,980,000원이 확인된 근린시설 점유이므로 주거 명도와 다른 영업점유 리스크를 따로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “임차인 미상”이 크다
이 사건은 감정가 896,000,000원에서 현재 최저가 439,040,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 현황조사상 (주)GS리테일이 있고, 보증금·전입신고일·확정일자·배당요구가 비어 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득가는 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 데이터에서는 그 보증금 자체가 없으므로, 결론은 가격 메리트 판단 보류입니다. 권리는 말소기준으로 정리되는 구조지만, 실전 입찰 판단은 임차인과 신탁원부 확인 전까지 낮게 봐야 합니다.