의정부지방법원 2026타경70954. 의정부시 가능동 영림빌 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정평가상 전용면적 비교 대상은 33.62㎡이고, 실내는 방1·거실·주방·욕실/화장실·보일러실·현관 구조로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 먼저 성립한 주택임차권입니다. 주민등록일은 2022.03.11, 확정일자는 2022.02.21, 점유개시일은 2022.03.17이며, 보증금은 103,000,000원입니다.
다만 임차권자로 등기된 한국토지주택공사는 보증기관 승계로 분류됩니다. 따라서 보증금 103,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 되며, 이 사건에서 실제 임차인은 0명, 보증기관 승계 신고는 1건으로 보는 것이 맞습니다. 그렇다고 권리 자체를 무시할 수 있는 것은 아닙니다. 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권이므로 배당으로 모두 회수되지 않는 회차에서는 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 624-13 영림빌 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방1·거실·주방·욕실/화장실·보일러실·현관 · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 |
| 사용승인 | 2016.12.28 |
| 소유자 | 윤은정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 한국주택금융공사 / 111,780,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 선순위 임차권이 먼저다
2017년 설정됐던 신한은행 근저당권 91,300,000원은 2020.06.05 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2024.06.12 한국주택금융공사 가압류 101,913,907원입니다. 이보다 앞선 2022년의 임차권 관련 요건은 선순위입니다. 이후 한국주택금융공사 가압류들과 신용보증기금 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·승계 현황
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 103,000,000원 | 2022.03.11 / 2022.02.21 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2026.04.06 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계로 분류되므로 실제 거주 임차인 수에 포함하거나 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 0명입니다. 다만 등기된 임차권 자체는 주민등록·확정일자와 함께 선순위 권리로 작동하므로 배당 부족 시 인수 가능성이 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 신건은 최근 거래보다 낮다
영림빌은 총 6세대, 사용승인일 2016.12.28입니다. 비교된 실거래는 전용 34.31㎡로, 대상면적 33.62㎡와 면적이 매칭됩니다. 확인된 거래는 2021.08의 125,000,000원과 2024.11의 157,000,000원 두 건이며, 전체 평균은 141,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 34.31㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2021.08 | 34.31㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 141,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 157,000,000원 |
가격 메리트는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 129,000,000원은 최근 12개월 평균 157,000,000원의 82.2%입니다. 최신 거래 역시 157,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +25.6%입니다. 현재 회차에서는 인수액이 0원이므로 실질취득도 129,000,000원으로, 최근 가격대보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 103,000,000원 | 103,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 한국주택금융공사 | 101,913,907원 | 23,394,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 한국주택금융공사 | 109,662,841원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 한국주택금융공사 | 104,647,578원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 한국주택금융공사 | 126,768,229원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 27,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 129,000,000원 가정에서는 집행비용 2,606,000원과 선순위 임차보증금 103,000,000원을 우선 배당한 뒤 한국주택금융공사 갑구 5번 가압류에 23,394,000원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당액은 446,598,555원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 129,000,000원 | 0원 | 129,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 103,200,000원 | 2,044,800원 | 105,244,800원 |
| 2회 유찰 64% | 82,560,000원 | 22,326,080원 | 104,886,080원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부여자중학교 북측 인근이며, 주위는 다세대주택·오피스텔·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 301호이며, 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 샤시입니다.
- 설비. 급배수·위생·상하수도·난방설비·화재경보기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역이며 중로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 1,420,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 영림빌은 총 6세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2024.11의 157,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 재확인. 주민등록 2022.03.11·확정일자 2022.02.21의 선순위 임차권이 존재합니다. 보증기관 승계라고 해서 권리 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
- 현재 인수 0원의 전제 확인. 매각가 129,000,000원 가정에서는 보증금 103,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원입니다. 실제 배당표와 세금 관련 우선순위를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 시 인수 2,044,800원, 2회 유찰 시 인수 22,326,080원이 예상됩니다. 최저가만 비교하지 마세요.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도·명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 실질취득 129,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 157,000,000원의 82.2%입니다. 전체 평균 141,000,000원보다도 낮습니다.
- 정비구역 확인. 정비구역·지구단위계획구역 및 중로2류 저촉 사항이 있으므로 향후 이용·정비계획 관련 내용을 확인하세요.
맺으며 — “현재는 싸지만, 유찰될수록 인수액을 같이 봐야 한다”
이 물건은 단순한 무임차 안전형과는 다릅니다. 실제 임차인은 0명이지만, 한국토지주택공사가 보증기관 승계 형태로 보유한 보증금 103,000,000원의 선순위 임차권이 있습니다. 현재 신건 129,000,000원에서는 이 보증금이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수 0원, 실질취득도 129,000,000원입니다. 그리고 이 금액은 최근 12개월 평균·최신 거래 157,000,000원의 82.2%로 가격 경쟁력이 있습니다.
다만 유찰 이후에는 이야기가 달라집니다. 1회 유찰 시 2,044,800원, 2회 유찰 시 22,326,080원의 인수액이 발생해 실질취득이 각각 105,244,800원과 104,886,080원이 됩니다. 즉 최저가가 103,200,000원, 82,560,000원으로 크게 내려가도 실질취득은 같은 폭으로 떨어지지 않습니다. 현재 회차는 가격 메리트가 분명하지만, 이 사건의 승부처는 선순위 승계 임차권의 배당과 회차별 인수액을 끝까지 함께 계산하는 것입니다.
