의정부지방법원 2026타경70955. 양주시 옥정동 ‘e편한세상옥정메트로포레’ 1921동 6층 604호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 25층 건물의 6층이고 사용승인일은 2020.06.12입니다. 소유자 엄현숙 명의의 소유권이전등기는 2020.09.18 접수됐으며, 등기상 거래가액은 288,959,000원입니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당 240,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 하나캐피탈주식회사 근저당 120,000,000원, 신한카드 주식회사 가압류 15,159,278원, 소상공인시장진흥공단 가압류 7,369,357원, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 승계되는 등기 권리는 없고, 예상배당 시나리오도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 1095 이편한세상옥정메트로포레 1921동 6층 604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.9891㎡ · 25층 중 6층 |
| 소유자 | 엄현숙 · 소유권이전 접수 2020.09.18 · 거래가액 288,959,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스비2512유동화전문유한회사 / 111,232,326원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.09.18 농협은행주식회사 근저당권입니다. 하나캐피탈주식회사 근저당과 2025년 가압류 2건, 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2023.12.13 삼성카드 주식회사 가압류 11,212,451원은 2023.12.22 이미 말소됐습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| GUILLERMO JADEN | 2023.12.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사상 확인된 실제 임차인은 1명입니다. GUILLERMO JADEN의 전입일은 2023.12.14로 말소기준일 2020.09.18보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 자료에도 보증금 미상으로 매각물건명세서 보완 확인이 필요하다고 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 400,000,000원은 최근 시세 이상
e편한세상옥정메트로포레는 총 2,038세대, 사용승인일 2020.06.12인 단지입니다. 대상 전용면적은 74.9891㎡이고, 제공된 최근 거래 표본은 12건입니다. 가격 판단에서는 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균 386,000,000원과 최신 거래 388,000,000원을 우선해 보는 것이 핵심입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.56㎡ | 12 | 388,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 8 | 398,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 67.72㎡ | 10 | 372,000,000원 |
| 2026.07 | 67.72㎡ | 10 | 372,000,000원 |
| 2026.07 | 74.56㎡ | 17 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 21 | 391,000,000원 |
| 2026.07 | 74.56㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 74.99㎡ | 5 | 393,000,000원 |
| 2026.06 | 74.99㎡ | 10 | 398,000,000원 |
| 2026.05 | 74.99㎡ | 22 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 74.99㎡ | 7 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 386,000,000원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 400,000,000원은 최근 12개월 평균 386,000,000원의 103.6%입니다. 최신 2026.08 거래도 388,000,000원이므로 현재 회차의 실질취득액이 최신 거래보다 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인처럼 보이는 지표로 가격 가점을 줄 수 없고, 신건에는 시세 할인 메리트가 없다고 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,400,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,159,278원 | 15,159,278원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,369,357원 | 7,369,357원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,071,365원 |
제공된 예상배당표 기준으로 현재 회차에서는 집행비용과 기재 채권이 배당되고 소유자 잔여 11,071,365원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥빛고등학교 남서측 인근의 옥정지구에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재하는 택지개발지구입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 25층 건물의 6층 604호입니다. 사용승인일은 2020.06.12입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,192,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 총 2,038세대 단지이고 최근 거래 12건이 확인되지만, 현재 최저가 400,000,000원은 최근 12개월 평균 386,000,000원보다 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 ‘할인’으로 보지 말 것. 실질취득 400,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.6%입니다. 신건 가격 자체에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 임차인 보완 확인. GUILLERMO JADEN은 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서에서 보완 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 전입자가 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 회차별 실질가격 비교. 제공된 시나리오는 현재 400,000,000원, 1회 유찰 320,000,000원, 2회 유찰 256,000,000원입니다. 각 회차에서 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준은 2020.09.18 농협은행 근저당이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 현황조사상 실제 임차인 1명도 2023.12.14 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 신건 실질취득액 400,000,000원은 최근 12개월 평균 386,000,000원의 103.6%이고 최신 거래 388,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하는 것은 맞지 않습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격은 최근 시세 이상. 이 물건은 신건 가격보다 실제 응찰가와 회차 변화가 투자 판단의 중심이 됩니다.
