의정부지방법원 2026타경70985. 의정부동 승윤노블리안시티 12층 1213호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 전용 17.5㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 장은경이며 2020.12.05. 매매, 거래가액 64,000,000원으로 2021.01.04. 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매이고 청구액은 81,425,424원입니다.
권리분석의 핵심은 2024.12.19. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.01.06., 확정일자는 2021.01.07., 주민등록일자는 2021.01.20., 점유개시는 2021.01.28.로, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 성격입니다. 보증금은 79,500,000원으로 현재 최저가 61,000,000원을 초과합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70985 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 12층 1213호 |
| 도로명 | 경기도 의정부시 평화로 443 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용 / 층 | 17.5㎡ · 지하1층·지상19층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 장은경 · 2020.12.05. 매매 · 거래가액 64,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 81,425,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2016.03.14 |
| 단지 규모 | 219세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
2016.04.06. 국민은행 근저당권 58,800,000원이 설정됐지만 2021.01.05. 이미 말소됐습니다. 이후 한국토지주택공사의 주택임차권이 2024.12.19. 등기됐고, 데이터상 말소기준권리는 2026.05.11. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞서 존재하는 권리로 표시됩니다.
다만 이 사건에서는 2026.07.15. 확약서가 결정적입니다. 확약에 따라 해당 임차권에 대해서는 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 이루어졌으므로, 이 임차권의 배당 부족액을 낙찰자가 실질적으로 떠안는 구조는 해소됩니다.
② 임차권·승계 분석
| 권리자 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제1213호 전부 | 79,500,000원 | 有 → 포기 | 有 | 승계·확약 |
임대차계약일 2021.01.06., 확정일자 2021.01.07., 주민등록일자 2021.01.20., 점유개시일자 2021.01.28.이며 배당요구가 확인됩니다. 보증기관 승계 성격으로 신고된 권리는 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명으로 보고, 보증금 79,500,000원을 별도의 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 61,000,000원은 최근 시세보다 높다
승윤노블리안시티 동일 면적 17.5㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 46,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 15층 48,000,000원입니다. 현재 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 평균의 130.9%로, 평균보다 14,400,000원 높습니다. 최신 거래보다도 13,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 17.5㎡ | 15 | 48,000,000원 |
| 2026.06 | 17.5㎡ | 12 | 45,000,000원 |
| 2026.06 | 17.5㎡ | 10 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 17.5㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 17.5㎡ | 11 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 17.5㎡ | 19 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 7 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 18 | 46,700,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 8 | 47,500,000원 |
| 2026.01 | 17.5㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2026.01 | 17.5㎡ | 13 | 47,000,000원 |
| 평균 | 17.5㎡ | 12건 | 46,600,000원 |
거래 범위는 40,000,000원~58,000,000원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 61,000,000원은 최근 12건 최고 거래인 58,000,000원보다도 3,000,000원 높습니다. 따라서 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 79,500,000원 | 59,502,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 81,425,424원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 19,998,000원입니다. 다만 2026.07.15. 확약으로 해당 임차권의 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 집행비용은 제공된 추정액입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 낙찰가 자체가 실질취득가
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 61,000,000원 | 19,998,000원 | 61,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 48,800,000원 | 31,978,400원 | 48,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 39,040,000원 | 41,562,720원 | 39,040,000원 |
확약이 없다면 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출됐으므로, 확약을 반영한 실질취득은 각 회차의 낙찰가 자체로 보는 것이 핵심입니다.
가격만 비교하면 1회 유찰가 48,800,000원도 최근 12개월 평균 46,600,000원보다 2,200,000원 높고, 최신 거래 48,000,000원보다 800,000원 높습니다. 2회 유찰가 39,040,000원은 최근 평균과 최근 거래보다 낮아지는 구간입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부1동주민센터 남서측 인근이며, 간선도로변의 상업용빌딩·오피스텔·근린생활시설 등이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 의정부역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상19층 건물이며 사용승인일은 2016.03.14입니다. 승강기·도시가스·주차·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 648.4㎡, 공시지가 3,701,000원/㎡, 지목 대, 평지·가로장방·광대로한면입니다.
- 공부 차이. 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 6.5회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 가격 접근에는 보수적인 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.07.15. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각물건명세서에 그대로 반영됐는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 61,000,000원은 최근 12개월 평균 46,600,000원의 130.9%입니다. 권리 안전과 가격 매력은 별개입니다.
- 1회 유찰도 점검. 48,800,000원은 최근 평균 46,600,000원과 최신 거래 48,000,000원보다 여전히 높습니다.
- 2회 유찰 구간. 39,040,000원이 되면 최근 평균과 최신 거래보다 낮아져 가격 비교상 전혀 다른 구간이 됩니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 보증기관 승계 성격의 신고이므로 보증금 79,500,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
처음 등기만 보면 보증금 79,500,000원의 선순위 주택임차권이 최저가 61,000,000원을 넘어 상당한 인수 위험처럼 보입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 19,998,000원의 부족분을 표시합니다. 하지만 2026.07.15. 제출된 확약서가 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 포함하므로, 이 사건에서는 실질 인수 0원이 핵심입니다.
문제는 가격입니다. 신건 61,000,000원은 최근 12개월 평균 46,600,000원의 130.9%, 최신 거래 48,000,000원보다 13,000,000원 높은 수준입니다. 최근 12건 최고 거래 58,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수도 6.5회입니다. 따라서 결론은 권리 리스크는 확약으로 해소, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 어느 회차에서 시세보다 낮은 가격으로 접근하느냐에 있습니다.
