의정부지방법원 2026타경71038. 양주시 옥정동 율정마을13단지 1309동 3층 302호, 전용 74.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 배꽃다비가 2020.10.26. 거래가 186,500,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 212,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.06.24. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2026.05.18. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 진행하는 구조입니다.
권리 쪽의 핵심 수치는 단순합니다. 현재 회차 매각가를 305,000,000원으로 가정한 배당에서 집행비용 5,070,000원, 근저당권 212,400,000원을 배당하고도 소유자에게 87,530,000원이 남으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 244,000,000원 시나리오에서도 근저당 채권최고액은 전액 배당되고 인수는 0원입니다. 2회 유찰해 195,200,000원이 되면 근저당 배당 부족액이 20,732,800원 발생하지만, 이 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71038 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 1046 율정마을13단지 1309동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.98㎡ · 철근콘크리트구조 26층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2014.11.05 |
| 소유자 | 배꽃다비 (2020.10.26. 거래가 186,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 197,338,979원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당의 양도와 경매
말소기준은 2020.10.26. 농협은행주식회사 근저당권 212,400,000원입니다. 이 근저당은 2025.06.24. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐으므로, 새로운 별개의 선순위 권리가 생긴 것이 아니라 기존 말소기준 근저당의 권리자가 바뀐 흐름입니다. 2022.06.02. 설정된 아프로파이낸셜대부주식회사의 153,400,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 확인됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
율정마을13단지는 962세대, 사용승인일 2014.11.05인 아파트입니다. 비교 면적은 본건과 일치하는 전용 74.98㎡이고, 최근 확인된 실거래 12건은 278,000,000원에서 315,000,000원 사이에 분포합니다. 전체 12건 평균은 298,666,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.98㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 74.98㎡ | 16 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 74.98㎡ | 11 | 304,000,000원 |
| 2026.05 | 74.98㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 74.98㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 74.98㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2025.10 | 74.98㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2025.10 | 74.98㎡ | 15 | 302,000,000원 |
| 2025.09 | 74.98㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 74.98㎡ | 24 | 278,000,000원 |
| 2025.06 | 74.98㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2025.05 | 74.98㎡ | 11 | 305,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 74.98㎡ | 10건 | 297,400,000원 |
신건 최저가 305,000,000원은 최근 12개월 평균 297,400,000원의 102.6%입니다. 따라서 현재 회차를 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 최신 거래는 2026.07. 310,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 개별 한 건보다 최근 12개월 평균과 추세를 함께 보는 것이 중요합니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세가 -2.5%이므로, 가격 판단에는 하락 추세를 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 212,400,000원 | 212,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,530,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 212,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 87,530,000원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격이 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 305,000,000원 | 212,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 244,000,000원 | 212,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 20,732,800원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 244,000,000원으로 내려가 최근 확인된 실거래 최저 278,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 195,200,000원으로 내려가고 채권자 쪽에 20,732,800원의 미배당이 생기지만, 제공된 시나리오에서는 이 부족분이 매수인에게 승계되지 않습니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정 호수초등학교 남동측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하는 옥정지구입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 중 3층이며 사용승인일은 2014.11.05입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 962세대 단지이고 동일 전용 74.98㎡ 실거래가 지속적으로 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세 지표가 -2.5%라는 점은 가격 결정에 반영할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시 경계. 현재 최저가 305,000,000원은 최근 12개월 평균 297,400,000원의 102.6%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -2.5%입니다. 최신 310,000,000원 거래 한 건보다 평균과 추세를 함께 봐야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고·조사 내역은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 명도 가능성을 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 양도 확인. 말소기준 농협은행 근저당은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 입찰 전 최신 등기사항과 경매기록에서 권리자·청구관계를 대조하는 것이 필요합니다.
- 유찰 가격 비교. 1회 유찰 시 244,000,000원, 2회 유찰 시 195,200,000원입니다. 각 회차에서 최근 실거래와 현장 상태를 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2020년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 2025년 농업협동조합자산관리회사로 그 권리가 이전된 뒤 임의경매가 진행되고 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 현재 회차부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다.
반면 신건 가격에는 보수적인 판단이 필요합니다. 305,000,000원은 최근 12개월 평균 297,400,000원의 102.6%이고, 가격 추세도 -2.5%입니다. 2026년 7월 310,000,000원 거래가 존재하더라도 이를 근거로 현재 최저가가 싸다고 단정할 수는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 신건 기준 보수적으로. 현재 사건의 핵심은 권리 인수보다 최근 시세와 유찰 회차별 가격 차이를 어떻게 판단하느냐에 있습니다.
