의정부지방법원 2026타경71078. 양주시 삼숭동 양주자이아파트 602동 5층 501호, 전용 84.9218㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 박난희이며 2020.11.13 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 을구 10번 김정호의 주택임차권 245,000,000원이고, 전입 2022.03.28·점유개시 2022.03.27·확정일자 2022.03.10으로 말소기준인 2026.05.26 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
원칙만 놓고 보면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커 미배당분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 신건 235,000,000원에서 집행비용 4,090,000원을 뺀 뒤 김정호 보증금에 230,910,000원이 배당되고 14,090,000원이 부족한 것으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 임차보증금반환채권 양수인인 주택도시보증공사가 2026.08.04 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 김정호 건의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 688 양주자이아파트 제602동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9218㎡ · 침실3·욕실2·드레스룸 · 지상15층 중 5층 |
| 소유자 | 박난희 (2020.11.13 소유권이전, 거래가 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
과거 국민은행·신한은행·하나은행·삼성생명보험의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 자료가 정한 말소기준은 2026.05.26 강제경매개시결정입니다. 김정호는 그보다 앞서 2022.03.28 전입했고 확정일자도 2022.03.10이므로 원래는 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
| 구분 | 당사자 | 보증금 | 권리 상태 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김정호 | 245,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 확약 반영 |
| 보증기관 양수인 | 주택도시보증공사 | 별도 보증금 아님 | 대위·승계 | 김정호 채권 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증공사 기재는 김정호의 임차보증금반환채권을 대위·승계한 중복신고이므로 245,000,000원에 별도 보증금을 더해서 계산하면 안 됩니다. 또한 확약은 김정호 임차보증금 건에만 적용됩니다. 확약 범위 밖의 다른 임차인이 있다면 그 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 235,000,000원이 최근 시세보다 높다
양주자이(6단지)는 735세대, 사용승인일 2006.04.13이며 비교 대상은 전용 84.92㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 12건의 평균은 209,791,666원, 최신 거래는 2026.08의 205,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 235,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 8 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 8 | 212,500,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 8 | 219,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 15 | 219,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 14 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 209,791,666원 |
최근 12건은 140,000,000원~230,000,000원 범위입니다. 신건 실질취득가 235,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래 205,000,000원과 최근 표본 최고가 230,000,000원도 웃돕니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실거래 기준으로는 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 1. 임차인 김정호 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 230,910,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김정호 보증금의 미배당액은 14,090,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.08.04 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 김정호 보증금반환채권의 양수인이므로 245,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 235,000,000원 | 14,090,000원 | 0원 | 235,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,000,000원 | 60,432,000원 | 0원 | 188,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 150,400,000원 | 97,505,600원 | 0원 | 150,400,000원 |
* 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김정호 보증금의 미배당분이 커지는 대항력 인수형 구조입니다. 이 사건은 2026.08.04 확약이 그 김정호 건의 대항력 인수를 실질적으로 제거하므로, 확약 반영 실질취득가는 각 회차의 매각가와 같습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광숭초등학교 북서측 인근으로, 일대는 아파트 등 주거용 부동산이 주를 이루고 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 거실, 주방·식당, 침실3, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 지상15층 중 5층이며, 위생·급배수·전기·난방·승강기·소화설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼숭지구)이며 공시지가는 776,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성. 단지는 735세대이고 최근 동일면적 12건의 거래가 확인되지만, 경매 지표상 평균 유찰 5.2회·낙찰률 0.0%여서 신건 감정가 수준의 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.08.04 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 매각물건명세서 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 김정호 보증금반환채권의 양수인입니다. 실제 임차인은 1명이며 245,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 실질취득. 확약을 반영한 현재 실질취득가는 235,000,000원이며 최근 12개월 평균 209,791,666원의 112.0%입니다. 신건 가격을 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 시 매각가 188,000,000원, 2회 유찰 시 150,400,000원입니다. 확약이 그대로 적용되는 전제에서는 각 회차 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
- 점유·내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부구조와 이용상황을 외부관찰 및 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가했으므로 실제 상태가 다를 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 확약 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격은 높다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 김정호는 원래 보증금 245,000,000원의 대항력 있는 임차인이지만 주택도시보증공사가 2026.08.04 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출해 실질 인수는 0원입니다. 둘째, 그렇게 인수 위험을 제거해도 현재 실질취득가 235,000,000원은 최근 12개월 평균 209,791,666원의 112.0%이고 최신 거래 205,000,000원보다 높습니다.
즉 이 물건은 “보증금이 커서 무조건 위험한 물건”도 아니고, “확약이 있으니 곧바로 싼 물건”도 아닙니다. 권리 측면에서는 확약이 큰 위험을 해소했지만, 가격 측면에서는 최근 거래 수준을 넘어선 신건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 5.2회까지 함께 보면, 현재 회차의 평가는 권리 확인은 가능하지만 가격은 보수적으로 봐야 하는 C등급 구간이 적절합니다.
