수원지방법원 2025타경1307. 의왕시 오전동 동백아파트 105동 19층 1901호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 사용승인일은 1995.12.16이고 단지는 1,074세대입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2003.01.23 설정된 주식회사국민은행 근저당권 61,100,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당들과 오산시·국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 소유권은 2023.07.28 상속을 원인으로 2025.09.17 등기된 공유 상태입니다. 안임수는 15분의 3, 김소명·김영주·김윤지·김진영·김현진·김혜진은 각각 15분의 2 지분을 보유합니다. 등재된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 실제 점유관계는 현장과 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1307 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 오전동 849 동백아파트 105동 19층1901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 지하1층 / 지상19층 건 내 제19층 제1901호 |
| 소유관계 | 안임수 15분의 3 · 김소명, 김영주, 김윤지, 김진영, 김현진, 김혜진 각 15분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 549,000,000원 / 549,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 22,954,559원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음 · 매수인 인수 0원. 말소기준은 2003.01.23 접수 제2402호 국민은행 근저당권입니다. 이후의 국민은행 근저당 65,000,000원·39,000,000원·18,000,000원·120,000,000원과 오산시 압류, 국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1996년 한국주택은행 근저당과 1999년 제일모직 근저당, 2003년 국민은행 9,100,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 549,000,000원은 최근 거래보다 높다
동백아파트 동일 면적 84.94㎡의 최근 실거래 12건은 2026.05~2026.08에 460,000,000원~525,000,000원 범위에서 거래됐고, 최근 12개월 평균은 492,333,333원입니다. 현재 최저가 549,000,000원은 이 최근 평균의 111.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 5 | 525,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 4 | 495,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 5 | 495,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 18 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 16 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 2 | 460,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 1 | 460,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 18 | 495,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 2 | 483,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 11 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 13 | 495,000,000원 |
| 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 492,333,333원 |
최신 거래는 2026.08의 525,000,000원이고, 최근 12건의 최고 거래가도 525,000,000원입니다. 따라서 현재 신건 최저가 549,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래와 최근 거래 최고가보다도 높은 수준입니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 549,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,890,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 61,100,000원 | 61,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사국민은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 238,010,000원 |
현재 매각가 가정에서는 배당 대상 근저당 채권 303,100,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 238,010,000원입니다. 집행비용은 7,890,000원으로 추정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의왕시 오전동 ‘오전동 주민센터’ 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 지하1층·지상19층 건물의 제19층 제1901호이며 사용승인일은 1995.12.16입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측·서측·남측 등으로 노폭 8~20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 외국인 토지거래허가 관련 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 3,031,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동백아파트는 1,074세대이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 범위가 460,000,000원~525,000,000원인 데 비해 현재 최저가는 549,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 실질취득액 549,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.5%입니다. 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래 525,000,000원과 최근 12건 최고 거래가 525,000,000원보다 현재 최저가가 높다는 점을 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 점유관계 확인. 등재된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 공유소유 확인. 현재 소유권은 안임수와 김소명·김영주·김윤지·김진영·김현진·김혜진의 공유 상태입니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보수적으로”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 실질취득액인 549,000,000원은 최근 12개월 평균 492,333,333원의 111.5%이고, 최신 거래와 최근 거래 최고가인 525,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 신건에서는 권리의 깔끔함을 가격 메리트로 착각하면 안 됩니다. 권리 위험은 낮지만, 현재 가격은 최근 시세 이상. 이 물건의 핵심은 권리분석보다 입찰가격 통제입니다.
