의정부지방법원 2026타경71174. 등기상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 서승희로 2023년 5월 4일 매매를 원인으로 거래가액 90,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 핵심 권리는 근저당이 아니라 2025년 2월 26일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2025년 2월 14일 윤다솔의 주택임차권등기가 존재하므로 원칙적으로는 선순위 임차권의 인수 여부가 핵심이 됩니다.
다만 이 사건에는 결정적인 추가 문서가 있습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 윤다솔의 임차보증금반환채권 양수인으로서, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026년 8월 6일 제출했습니다. 따라서 윤다솔 보증금의 배당 부족액은 계산상 발생하더라도 매수인이 실제로 떠안을 금액은 0원*으로 처리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 9층 902호 · 도로명 경기도 의정부시 시민로 46 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 도시형생활주택 · 전용 14.99㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상16층 · 9층 902호 · 사용승인 2020.09.29 |
| 소유자 | 서승희 (2023.05.04 매매 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2025.02.26 주택도시보증공사 가압류입니다. 윤다솔의 주택임차권등기는 2025.02.14로 그보다 먼저 설정됐고, 임대차계약일 2022.12.30, 주민등록·점유개시 2023.01.27, 확정일자 2023.01.02, 보증금 100,000,000원입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권으로 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 점유·임차인 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤다솔 | 제902호 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.27 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 양수·대항력 포기 확약 |
| 오재승 | 주거 | 2025.08.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
오재승은 2025.08.27 전입으로 말소기준일 2025.02.26보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 금액관계와 점유 형태는 매각물건명세서 및 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다. 윤다솔에 대한 확약은 윤다솔 임차권에만 적용되는 것이므로 다른 점유관계까지 자동으로 해소시키는 문서는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 9,900만원은 최근 시세보다 높다
태림더끌리움씨티의 전용 14.65~14.99㎡ 거래를 보면 최근 12개월 평균은 75,500,000원, 최신 거래는 2026년 6월 69,000,000원입니다. 신건 최저가 99,000,000원은 최근 12개월 평균의 131.1%입니다. 전체 12건 평균 88,150,000원보다도 높지만, 가격 판단에서 더 중요한 것은 최근 거래 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.99㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2025.11 | 14.65㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 14.65㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.08 | 14.65㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2025.06 | 14.99㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 14.65㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2024.12 | 14.99㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2024.12 | 14.99㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2024.07 | 14.65㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 14.65㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 14.99㎡ | 6 | 135,800,000원 |
| 2023.10 | 14.65㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 75,500,000원 |
최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세는 -20.1%입니다. 과거 130,000,000원·135,800,000원 같은 고가 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있기 때문에, 전체 평균 88,150,000원만 보고 신건 가격을 평가하면 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다. 현재 최저가 99,000,000원은 최근 평균 75,500,000원과 최신 69,000,000원보다 모두 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 1. 임차인 윤다솔 보증금 | 100,000,000원 | 96,818,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,816,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 윤다솔 보증금 중 3,182,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.08.06 확약으로 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용·배당액은 제시된 추정치 기준입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 늘어나는 계산이지만 확약으로 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당·인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 99,000,000원 | 3,182,000원 | 99,000,000원* |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 79,200,000원 | 22,625,600원 | 79,200,000원* |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 63,360,000원 | 38,180,480원 | 63,360,000원* |
* 윤다솔 임차권에 관한 2026.08.06 확약을 반영한 실질 인수 0원 기준입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 윤다솔 보증금의 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차 99,000,000원은 최근 12개월 평균 75,500,000원보다 높고, 1회 유찰 가격 79,200,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가격 63,360,000원에서야 최신 거래 69,000,000원보다 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 등기상 근린시설이나 현황은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 14.99㎡입니다.
- 입지. 경전철의정부역 북서측 인근으로 아파트단지·공동주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 경전철의정부역, 의정부역(1호선)이 있습니다.
- 건물. 2020.09.29 사용승인, 철근콘크리트구조 지하2층/지상16층 건물의 9층 902호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·타워형주차설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 439.8㎡, 공시지가 5,094,000원/㎡이며 북측 약 35m 내외 포장도로 및 인도와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·시가지경관지구·특정용도제한지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 현장조사. 현장조사 당시 폐문부재로 제시목록과 공부 등을 통해 대상물건을 확인했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.06 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 범위와 효력을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 88,150,000원보다 최근 12개월 평균 75,500,000원과 최신 69,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -20.1%입니다. 신건 최저가 99,000,000원에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 오재승 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유관계는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 도시형생활주택이므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 문제는 확약이 풀지만, 가격 문제는 그대로다
이 사건의 권리분석은 겉보기보다 한 단계 더 들어가야 합니다. 윤다솔의 임차권은 말소기준보다 앞선 선순위이고 보증금도 100,000,000원이라 원칙대로라면 현재 낙찰가 99,000,000원에서 미배당 3,182,000원의 인수 문제가 생깁니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.08.06 대항력 포기·미변제에도 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했기 때문에, 그 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그래도 투자 판단은 보수적이어야 합니다. 최근 12개월 평균 75,500,000원, 최신 거래 69,000,000원, 최근 추세 -20.1%인 시장에서 신건 최저가 99,000,000원은 최근 평균의 131.1%입니다. 권리 리스크가 줄었다고 해서 가격 리스크까지 사라진 것은 아닙니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 신건에서 보류. 현재 회차의 핵심 결론입니다.
