수원지방법원 2025타경1512. 안양시 만안구 안양동 프라임하우스9차 에이동 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 문선미는 2020.08.15. 매매를 원인으로 2020.11.25. 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 237,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 115,500,000원의 근저당을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2016년 경서농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 국민은행 근저당 이후 들어온 국민행복기금 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 안양시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 낙찰자가 별도로 떠안을 등기상 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1512 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 992-26 프라임하우스9차 에이동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 59.91㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 402호 · 사용승인일 2016.10.21. |
| 소유자 | 문선미 · 2020.11.25. 소유권이전 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 104,225,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.11.25. 설정된 주식회사국민은행 근저당 115,500,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.03.13. 국민행복기금 가압류 10,856,056원, 2025.09.11. 임의경매개시결정, 2026.05.08. 안양시 압류는 모두 그 뒤에 들어왔습니다. 제공된 권리분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진우 | 2022.04.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이진우의 전입일은 2022.04.01.로 말소기준권리인 2020.11.25. 국민은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력이 없으므로 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.50억은 최근 거래 2.30억보다 높다
프라임하우스9차는 18세대, 사용승인일 2016.10.21.인 소규모 집합주택입니다. 확인된 거래는 2건으로, 2022.01. 전용 65.47㎡ 4층이 140,000,000원, 2025.11. 전용 54.92㎡ 2층이 230,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 185,000,000원이지만 과거 거래가 포함되므로 현재 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 54.92㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 65.47㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 230,000,000원 |
가격 흐름 자체는 최근 거래가 과거 거래보다 높아, 최근 대비 과거 추세 지표가 +64.3%입니다. 따라서 하락 추세 물건으로 보기는 어렵습니다. 그러나 현재 최저매각가이자 실질취득액인 250,000,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 108.7%입니다. 즉 현 회차 가격을 두고 ‘최근 시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다.
유찰 시나리오는 1회 유찰 시 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원입니다. 두 시나리오 모두 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현 회차와 달리 가격 자체는 유찰 횟수에 따라 크게 내려가므로, 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 응찰가격에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 115,500,000원 | 115,500,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 10,856,056원 | 10,856,056원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 119,343,944원 |
배당 시뮬레이션은 집행비용 4,300,000원, 국민은행 근저당 115,500,000원, 국민행복기금 가압류 10,856,056원을 반영한 값입니다. 안양시 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만 금액이 특정되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 동측 인근에 위치하며 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 원거리에 안양역(1호선)이 있습니다. 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소화, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 포장도로, 북측으로 약 4미터 막다른도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,144,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 프라임하우스9차는 18세대이며 확인된 거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 가격 판단 시 개별 호수 상태와 실제 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이진우는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인이 확인돼 있으므로 낙찰 후 점유 이전과 인도 일정은 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 현 회차 가격 경계. 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 거래 230,000,000원의 108.7%입니다. ‘신건이라 싸다’는 판단은 맞지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원이며 제공된 계산상 각 회차 모두 인수액은 0원입니다.
- 압류·세금 확인. 안양시 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리이나 실제 배당과 잔여액은 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.11.25. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이진우도 2022.04.01. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 신건 최저가이자 실질취득액인 250,000,000원은 최근 12개월 거래 230,000,000원의 108.7%입니다. 최근 가격 추세는 +64.3%로 상승했지만 거래 표본 자체가 2건에 불과하고 최근 12개월 표본도 1건입니다. 따라서 현 회차를 가격 매력형으로 평가하기보다는, 권리 위험은 낮되 응찰가격은 보수적으로 잡아야 하는 다세대 경매로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
