춘천지방법원 2026타경50207. 강원특별자치도 춘천시 남면 한덕리 436-27 소재 물건입니다. 사건 용도는 대지이고, 토지 이용상황은 주상용, 면적은 527.0㎡입니다. 등기부상 소유자는 김태규이며, 2015.03.13. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권 206,400,000원이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년 김소영 근저당 143,000,000원, 2025년 신용보증기금 가압류 49,500,000원과 강원신용보증재단 가압류 33,430,000원, 2026년 춘천시·국 압류와 현재의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 권리구조보다 더 신중히 볼 부분은 가격입니다. 현재 최저가가 감정가와 동일한 신건인데, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50207 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 남면 한덕리 436-27 · 도로명주소 강원특별자치도 춘천시 남면 한덕발산길 49-4 |
| 용도 / 이용상황 | 대지 · 주상용 |
| 토지면적 / 지목 | 527.0㎡ · 대 |
| 소유자 | 김태규 |
| 감정가 / 최저가 | 707,919,030원 / 707,919,030원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 177,266,188원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 데크, 차양, 펜스 등은 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.03.13. 한국양계축산업협동조합 근저당권 206,400,000원입니다. 이후 김소영 근저당, 신용보증기금·강원신용보증재단 가압류, 춘천시·국 압류 및 2026.04.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.01.21. 장기선의 강제경매개시결정은 2026.05.12. 취하되어 2026.05.13. 말소되었습니다.
② 임차관계 — 2건 모두 말소기준 이후
| 성명 / 등재자 | 사용부분 | 전입·사업자등록일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 미주종합건설주식회사김태규 | 상가건물임대차현황서등재자 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정연 | 1층 | 2025.10.14 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
등재된 임차관계는 2건입니다. 미주종합건설주식회사김태규는 2021.12.03., 이정연은 2025.10.14.로 모두 말소기준일 2015.03.13.보다 늦어 대항력이 없습니다. 이정연의 보증금은 10,000,000원, 월차임은 500,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 두 등재자 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 신건 707,919,030원이 싸다는 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 707,919,030원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 707,919,030원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 566,335,224원, 2회 유찰 시 453,068,179원입니다.
그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 “싸다”, “시세 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 특히 대지·주상용 물건은 개별 토지의 도로접면, 이용상황, 건물 구성과 규제 조건이 가격에 직접 영향을 주므로 신건 가격 자체를 할인 가격으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 707,919,030원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,479,190원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 206,400,000원 | 206,400,000원 |
| 2. 근저당 · 김소영 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 49,500,000원 | 49,500,000원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 33,430,000원 | 33,430,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 266,109,840원 |
현재 회차 기준 총 채권액 432,330,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 266,109,840원입니다. 신청채권자의 청구금액은 177,266,188원이며, 위 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 206,400,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용 조건 메모
- 토지. 지목은 대, 면적 527.0㎡, 토지 이용상황은 주상용입니다.
- 형상·고저. 평지의 사다리형 토지입니다.
- 도로. 세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지와 접합니다.
- 공시지가. 195,100원/㎡입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 데크·차양·펜스 등은 건물에 포함하여 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 707,919,030원을 시세로 간주하지 말고 주변 토지·주상용 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 두 등재자의 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 최신 현황조사·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 기준으로 현장 상태와 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 토지이용 조건이 실제 활용계획에 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여와 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.03.13. 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차관계 2건도 모두 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리상 깨끗하다는 이유만으로 신건 707,919,030원이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 이 사건에는 최근 실거래 비교가 없기 때문에 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리분석은 양호, 가격 판단은 보류입니다. 입찰 여부는 주변 주상용 토지와 건물의 실제 거래가, 활용 가능성, 현장 점유 상태를 확인한 뒤 결정하는 편이 합리적입니다.