대전지방법원 2025타경1059. 충청남도 예산군 봉산면 화전리 164의 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태는 주택 및 창고시설이고, 토지는 750.0㎡의 대지입니다. 소유자는 한현택이며, 현재 말소기준권리는 2023.04.12 설정된 삽교새마을금고 근저당 110,000,000원입니다. 이후 같은 삽교새마을금고의 근저당 49,500,000원, 국민은행 가압류 18,188,844원, 신한카드 가압류 15,718,677원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 채권이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 한백철의 전입일이 1986.05.27로 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이를 곧바로 확정적 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 결론내릴 수도 없습니다. 특히 한백철은 과거 등기부상 소유자이자 채무자로 등장하는 동일인으로, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 사유도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1059 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 봉산면 화전리 164 |
| 등기부 물건 | [건물] 충청남도 예산군 봉산면 화전리 164 제1호 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고시설 |
| 토지 | 대 750.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 한현택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 370,960,348원 / 127,239,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 154,002,461원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(창고, 비가림시설) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유자는 별도 확인
등기부상 핵심 말소기준은 2023.04.12 삽교새마을금고 근저당 110,000,000원입니다. 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2007년 한현택 명의 근저당 400,000,000원과 2019년 주식회사쿠스코 근저당 100,000,000원은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한백철 | 1986.05.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
한백철은 보증기관 승계나 대위신고가 아니라 실제 조사된 점유자 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 인수액 모두 계산할 수 없습니다. 또한 등기부에는 한백철이 2007년 소유권보존 명의자이자 2007년 근저당 채무자로 등장하고, 2013.10.01 증여를 원인으로 2013.10.08 한현택에게 소유권이전된 이력이 있습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐어도 시세 메리트는 확인 불가
감정가 370,960,348원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 127,239,000원입니다. 현재 시나리오는 감정가의 34%로 제시되어 있고, 추가 유찰 시 89,067,300원, 다시 유찰되면 62,347,109원까지 내려갑니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 데이터가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 대항력 가능·미상 점유자의 보증금이 확인되지 않아, 낙찰가와 실제 취득원가가 같다고도 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,239,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,581,346원 |
| 을구 4번 근저당권 · 삽교새마을금고 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 삽교새마을금고 | 49,500,000원 | 14,657,654원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사국민은행 | 18,188,844원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,718,677원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 193,407,521원 중 예상배당은 124,657,654원, 미배당은 68,749,867원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 보증금 미상 점유자 한백철의 실제 임대차·대항요건이 확인되지 않은 상태이므로 이를 최종 인수액 확정치로 보기는 어렵습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 예산군 봉산면 화전리 소재 ‘화전1리마을회관’ 서측 인근이며, 주변은 주택·전·임야로 형성되어 있습니다.
- 교통. 서측 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 주택 및 창고시설로 이용 중입니다. 주택에는 위생·급배수·난방시설, 창고에는 위생·급배수 설비가 구비되어 있습니다.
- 건물. 제2호는 벽돌조 철근콘크리트조 지붕 지상2층, 제3호는 벽돌조 기타 지붕 지상1층으로 조사됐습니다.
- 토지. 대 750.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 38,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 성장관리계획구역이 포함되며 소하천구역에 접합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 창고와 비가림시설도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한백철의 임대차 원인 확인. 1986.05.27 전입의 실제 점유관계, 임대차계약 존재 여부와 보증금 지급내역을 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 인수가 0원으로 보지 말 것. 배당표에는 0원으로 계산되어 있지만 보증금이 미상인 만큼 실제 승계위험은 별도입니다.
- 관계인 여부 확인. 한백철은 과거 소유자이자 근저당 채무자로 등기된 동일인입니다. 현재 점유의 법적 성격을 확인해야 합니다.
- 시세를 별도로 검증. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 주택·토지와 함께 제시외 창고·비가림시설이 포함되므로 현황과 경계, 사용상태를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역, 소하천구역 접함 조건을 실제 이용계획과 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 사람
감정가 370,960,348원이 3회 유찰되어 127,239,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 낮다는 사실만으로 안전성과 수익성을 판단할 수 없는 물건입니다. 등기부 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 한백철의 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상과 승계금액 미상이 남습니다.
실거래 시세 자료도 없어 127,239,000원이 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 현재 판단은 “등기권리는 정리되지만 점유관계와 가격 검증이 끝나지 않았다”가 핵심입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 한백철의 실제 임대차·보증금·점유원인을 확인해 실질취득비용을 확정하는 것입니다.
