수원지방법원 2025타경1635. 안양 동안구 관양동 ‘동편마을(4단지)’ 405동 12층 1203호, 전용 100.52㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2012.06.13. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 신한은행 추가 근저당, 의왕신용협동조합·위니아랜드 근저당, 신용보증기금 가압류, 안양시·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 예상배당상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 중요한 판단 지점은 가격입니다. 현재 회차는 감정가 1,320,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균도 1,320,750,000원으로, 최저가가 최근 평균의 99.9%입니다. 최신 2026.08 거래는 1,445,000,000원이지만, 최근 12개월 전체 평균을 우선하면 현재 최저가의 가격 메리트는 크다고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 1669 동편마을 405동 12층1203호 · 도로명 경기도 안양시 동안구 동편로 135 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 100.52㎡ · 방 3·거실·주방/식당·W/C 2·드레스룸·발코니·현관·다락 등 |
| 소유자 | 유병열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,320,000,000원 / 1,320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 223,437,839원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2012.03.19 |
| 감정 이용상태 | 아파트 · 제시외 건물 기호 ㉠ 다락 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 신한은행 근저당
말소기준권리는 2012.06.13. 접수된 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 408,000,000원으로 등기됐고, 2019.03.13.에는 같은 근저당권에 채권최고액 342,000,000원 변경 기록이 있습니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현 단계에서 대항력 임차인의 보증금 인수 위험이 확인된 것은 아니지만, 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 사실상 같은 신건 가격
동편마을(4단지)은 711세대, 사용승인일 2012.03.19인 아파트 단지입니다. 대상 면적 100.52㎡와 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 1,320,750,000원입니다. 현재 최저매각가 1,320,000,000원은 이 평균의 99.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 100.65㎡ | 8 | 1,445,000,000원 |
| 2026.05 | 100.52㎡ | 6 | 1,480,000,000원 |
| 2026.03 | 100.52㎡ | 13 | 1,380,000,000원 |
| 2026.02 | 100.65㎡ | 11 | 1,370,000,000원 |
| 2026.01 | 100.52㎡ | 9 | 1,335,000,000원 |
| 2026.01 | 100.52㎡ | 2 | 1,300,000,000원 |
| 2026.01 | 100.52㎡ | 2 | 1,300,000,000원 |
| 2025.12 | 100.52㎡ | 4 | 1,250,000,000원 |
| 2025.12 | 100.52㎡ | 7 | 1,299,000,000원 |
| 2025.10 | 100.65㎡ | 12 | 1,360,000,000원 |
| 2025.09 | 100.52㎡ | 1 | 1,150,000,000원 |
| 2025.09 | 100.65㎡ | 1 | 1,180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 1,320,750,000원 |
최근 12개월 거래 최저는 1,150,000,000원, 최고는 1,480,000,000원이며 최신 거래는 2026.08의 1,445,000,000원입니다. 최신 거래만 보면 현재 최저가가 낮지만, 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균 1,320,750,000원과 비교하면 현재 최저가 1,320,000,000원은 거의 같은 수준입니다. 따라서 신건 상태에서 ‘시세 대비 큰 할인’으로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,600,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 근저당 · 의왕신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사위니아랜드 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 350,400,000원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 청구합계 954,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 350,400,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,320,000,000원 | 954,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,056,000,000원 | 954,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 844,800,000원 | 833,952,000원 | 120,048,000원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 예상 채권 미배당액이 120,048,000원으로 생기지만, 제공된 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 물건의 회차 변화는 권리 인수보다 응찰가격과 채권자 회수율의 변화로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해오름초교 남측 인근. 주위는 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인 2012.03.19. 위생·급배수, 열병합 지역난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 20m 포장도로에 접하고 단지 내부도로로 진출입합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,620,000원/㎡입니다.
- 특이사항. 감정평가서상 제시외 건물 기호 ㉠ 다락이 소재하고 매각물건명세서 비고에도 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 1,320,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,320,750,000원의 99.9%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 해석하지 마세요.
- 최신 거래와 평균을 분리. 최신 거래는 1,445,000,000원이지만 최근 12개월 전체 평균은 1,320,750,000원입니다. 응찰 판단은 최신 한 건보다 전체 최근 평균을 함께 보세요.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 다락 범위. 제시외 건물 기호 ㉠ 다락이 감정 및 매각 비고에 포함되어 있으므로 현황·면적·이용상태를 원본과 현장에서 대조하세요.
- 근저당 변경. 을구 1번 근저당은 최초 408,000,000원 설정 후 2019.03.13. 342,000,000원 변경 기록이 있으므로 예상배당표와 실제 채권관계의 차이를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘시세 수준’
이 물건은 말소기준이 명확하고, 이후 권리들이 매각으로 소멸하며, 예상 인수액도 0원이라는 점에서 권리 구조는 단순한 편입니다. 그러나 신건 최저가 1,320,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 1,320,750,000원의 99.9%입니다. 최신 거래가 1,445,000,000원이라는 긍정적 비교점은 있지만, 최근 평균을 기준으로 보면 현재 회차 가격은 사실상 시세 수준입니다.
권리 때문에 피할 물건은 아니지만, 가격 때문에 서두를 이유도 크지 않습니다. 여기에 감정평가상 임대관계 미상, 제시외 다락, 을구 1번 근저당 변경 기록과 예상배당 기준의 차이까지 입찰 전 확인하면 됩니다. 현재 자료만 놓고 보면 핵심은 ‘인수 위험 회피’가 아니라 시세 수준의 신건에 얼마까지 써낼 것인가입니다.
