춘천지방법원 2020타경301108. 강원도 평창군 방림면 방림리 1683을 중심으로 한 건물 및 토지 사건입니다. 건물 등기부상 소유자는 정예지·정찬영 각 2분의 1이고, 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2014.03.21. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 348,000,000원입니다. 이후 현재 경매개시결정과 김정환의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음으로 명시되어 있습니다.
하지만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가격은 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 76% 낮다 = 시세보다 싸다”라는 결론은 낼 수 없습니다. 오히려 4회 유찰이 진행됐다는 사실과 다가구주택·토지가 함께 묶인 물건이라는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2020타경301108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 평창군 방림면 방림리 1683 |
| 등기 대상 | [건물] 강원특별자치도 평창군 방림면 방림리 1683외 3필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반목구조 목구조위아스팔트슁글지붕 2층 |
| 소유자 | 정예지 2분의 1 · 정찬영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,007,482,000원 / 241,896,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정환 / 340,020,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 48,379,200원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2014.03.21. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2016년 평창군 압류와 국민건강보험공단 압류, 2021년 평창군 압류는 각각 해제되어 등기부상 이미 말소됐습니다. 2020.05.25. 정찬영 지분에 기입된 김정환의 강제경매개시결정과 2020.10.30. 정예지 지분의 김정환 가압류 510,000,000원은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 24%지만 ‘시세 할인’으로 읽지 않는다
감정가는 1,007,482,000원, 현재 최저매각가격은 241,896,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 4회 유찰 후 가격이 크게 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 이 사건에는 비교 가능한 최신 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 241,896,000원 | 24.01% | 960,311,444원 |
| 5회 유찰 시 | 169,327,200원 | 16.81% | 1,031,864,281원 |
| 6회 유찰 시 | 118,529,039원 | 11.76% | 1,081,951,268원 |
유찰이 이어지면 낙찰자의 매수대금은 낮아지지만, 그만큼 선순위 근저당권자조차 회수하지 못하는 금액이 커집니다. 이 표는 배당 구조를 보여주는 시나리오일 뿐, 시세가 241,896,000원 이하라는 뜻은 아닙니다. 시세 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,186,544원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 348,000,000원 | 237,709,456원 |
| 2. 경매개시결정 · 김정환 | 340,020,900원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김정환 | 510,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 차감 후 매각대금 전액이 선순위 농협은행 근저당권 배당에 사용되고, 신청채권자 김정환과 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 1,198,020,900원 중 채권자 예상배당은 237,709,456원, 미배당은 960,311,444원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평창군 방림면 방림리 소재 “멋다리만남의광장” 북서측 인근이며, 국도변으로 농경지·임야·주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 다가구주택으로 이용 중이며, 위생설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 구조. 일반목구조 목구조위아스팔트슁글지붕 2층으로, 외벽은 벽돌 및 사이딩, 내벽은 벽지도배·타일, 창호는 하이샷시입니다.
- 토지이용. 일련번호 1은 계획관리지역·보전관리지역·하천 저촉, 일련번호 3은 계획관리지역입니다.
- 공부와 현황 차이. 토지는 제시목록상 지목이 “전”이나 현황은 “대”로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 유찰률만으로 환금성을 낙관하지 않고, 4회 유찰 사실과 다가구주택·토지 복합 물건의 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대차. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자·배당요구 여부를 원본 기준으로 재확인하세요.
- 보증금 20%. 특별매각조건에 따라 현재 회차 매수신청보증금은 최저매각가격 241,896,000원의 20%인 48,379,200원입니다.
- 토지 현황 차이. 공부상 지목 “전”과 현황 “대”의 차이가 있으므로 이용·허가·원상회복 관련 사항을 확인하세요.
- 하천 저촉. 일련번호 1 토지에 하천 저촉 사항이 있으므로 실제 저촉 범위와 이용 제한을 확인하세요.
- 목록·지분 구분. 특별매각조건에는 목록별 정찬영 지분 2분의 1, 정예지 지분 2분의 1에 서로 다른 배당요구종기일이 기재되어 있으므로 매각대상 목록과 지분을 원본에서 대조하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 방림리 일대 유사 다가구주택·토지의 실제 거래와 현장 활용가치를 확인한 뒤 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2014년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 소멸하며 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순히 감정가 대비 할인율만으로 평가하기 어렵습니다. 1,007,482,000원의 감정가가 4회 유찰을 거쳐 241,896,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교치가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 더구나 감정평가상 임대관계는 미상이고, 다가구주택 이용·토지의 공부와 현황 차이·하천 저촉까지 현장 검증이 필요한 요소가 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장·시세 확인 후입니다.
