대전지방법원 2025타경1085. 예산군 삽교읍 내포에드가프라자3차 1층 112호의 근린시설입니다. 감정평가 당시 근린생활시설(COMPOSE COFFEE)로 이용 중이며, 소유자 김기영은 2018.10.25. 거래가 933,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 삽교농업협동조합이 채권최고액 806,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
그보다 앞선 2018.08.24. 전북은행 근저당 2건은 2018.10.17. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 신청채권자도 삽교농업협동조합이며 청구액은 643,643,311원입니다. 따라서 등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 핵심은 임차인의 대항력 여부와 현재 가격의 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1085 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 942 내포에드가프라자3차 1층112호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(COMPOSE COFFEE)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층~지상7층 건 내 제112호 · 사용승인일 2018.07.26. |
| 소유자 | 김기영 (2018.10.25. 소유권이전 · 거래가액 933,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 909,000,000원 / 445,410,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삽교농업협동조합 / 643,643,311원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2018.10.25. 을구 4번 삽교농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 806,000,000원이고 채무자는 김기영입니다. 경매개시결정은 2025.07.07.로 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 앞선 전북은행 근저당 2건은 경매로 소멸하는 권리가 아니라 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황미경 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 2023.01.17 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
황미경의 전입일은 2023.01.17.로 말소기준인 2018.10.25.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,800,000원이며, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 별개
감정가는 909,000,000원, 현재 최저매각가는 445,410,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 311,787,000원, 4회 유찰 시 218,250,900원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 445,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,854,100원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 삽교농업협동조합 | 806,000,000원 | 438,555,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 삽교농업협동조합 채권최고액 806,000,000원 중 438,555,900원이 배당되고, 미배당액은 367,444,100원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 445,410,000원 | 438,555,900원 | 367,444,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 311,787,000원 | 306,621,982원 | 499,378,018원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 218,250,900원 | 214,395,387원 | 591,604,613원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 경찰청 북동측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설과 나지 등으로 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 조사시점 현재 근린생활시설인 COMPOSE COFFEE로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 아스콘포장 대로, 남측·서측으로 아스콘포장 중로, 북측으로 보행자 전용도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구 등에 해당하며 공시지가는 1,676,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 황미경의 보증금 20,000,000원·월세 1,800,000원과 현재 점유관계, 확정일자·배당요구 여부를 원본에서 다시 확인하세요.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준 2018.10.25.와 전입일 2023.01.17.의 선후관계를 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 상가 수익성 검증. 현재 COMPOSE COFFEE 이용 상태와 실제 임대조건·공실 가능성을 확인해 감정가 할인율과 별도로 수익가치를 계산해야 합니다.
- 상권 거래사례 확인. 감정가 909,000,000원 대비 현재 최저가 445,410,000원이 적정한지는 동일 건물·인근 근린시설 매매사례와 비교해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 시나리오의 집행비용 6,854,100원과 근저당 배당 438,555,900원은 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 삽교농업협동조합 근저당이고, 임차인 황미경은 그보다 뒤인 2023.01.17. 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
다만 현재 최저가 445,410,000원이 감정가 909,000,000원의 49%라는 사실은 감정가 대비 할인일 뿐, 곧바로 시세 대비 할인을 의미하지 않습니다. 동일 상권 실거래와 실제 임대수익을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 맞습니다. 이 물건은 권리는 합격, 가격은 검증 후 판단이 핵심입니다.
