대전지방법원 2025타경1136. 충남 서천군 마서면 송석리 551-10외 1필지의 건물·토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층으로, 1층은 부속창고 등, 2층은 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 말소기준은 2020.12.24 비인신용협동조합 근저당권 120,000,000원이고, 이후의 윤기청 근저당권·경매개시결정·충남신용보증재단 가압류와 가처분은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건을 “인수 0원”으로 단정하면 안 됩니다. 임차인 조사 명의 중 석유미의 전입일이 2020.12.23으로 말소기준보다 하루 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람의 지위를 단순히 대항력 있다고 확정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 점유와 임대차관계 및 보증금 규모를 확인한 뒤 실질취득가를 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1136 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 마서면 송석리 551-10 · 등기상 551-10외 1필지 |
| 용도 / 건물 | 기타 + 토지 · 1층 부속창고 등 / 2층 근린생활시설 등 · 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층 |
| 사용승인 | 2020.11.26 |
| 토지 | 송석리 551-10 · 173㎡ · 대 · 계획관리지역 · 공시지가 37,500원/㎡ · 평지·사다리형 · 맹지 |
| 소유자 | 구기동 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 228,034,600원 / 159,624,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비인신용협동조합 / 100,726,678원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2020.12.24 비인신용협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 2025.07.29 윤기청 근저당권 30,000,000원, 2025.08.20 임의경매개시결정, 2025.10.31 충남신용보증재단 가압류 10,000,000원, 2025.11.04 윤기청 근저당권에 대한 가처분은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 조사 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 석유미 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 석장미 | 2020.12.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
석유미는 말소기준 2020.12.24보다 하루 앞선 2020.12.23 전입입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 점유와 유효한 임대차가 확인되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 미배당분이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
석장미는 2020.12.31 전입으로 말소기준 이후입니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력이 없으며, 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고인은 없어 두 사람의 보증금을 중복 합산하는 문제는 없습니다.
③ 현재 회차 배당표 (매각가 159,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,034,736원 |
| 1. 근저당 · 비인신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 윤기청 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 10,000,000원 | 6,589,264원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 합계 | 160,000,000원 | 156,589,264원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권자 미배당액은 3,410,736원입니다. 다만 석유미의 보증금과 배당요구 여부가 확정되지 않은 상태이므로 실제 배당순위·배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동요인이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 159,624,000원 | 156,589,264원 | 3,410,736원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 111,736,800원 | 109,372,485원 | 50,627,515원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 78,215,760원 | 76,407,876원 | 83,592,124원 |
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 주위환경. 송석리 와석노인정 옆에 위치하며, 주변은 단독주택·경지정리된 농경지·임야 등이 혼재합니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 감정평가상 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지 접근성. 토지 정보에는 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 차량 접근 가능 평가와 맹지 표기가 함께 있는 만큼 실제 진입로와 통행권 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 이용상태. 1층은 부속창고 등, 2층은 근린생활시설 등으로 이용 중인 혼합용도 건물입니다. 일반철골구조 판넬지붕 2층이며 사용승인일은 2020.11.26입니다.
- 토지규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함됩니다. 토지는 평지·사다리형, 지목은 대입니다.
- 건물 상태 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본적인 위생 및 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 농경지·임야·단독주택이 혼재한 지역의 근린생활시설·부속창고 및 토지이고 맹지 표기도 있어, 표준화된 공동주택보다 매수층과 활용 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 석유미 임대차 최우선 확인. 2020.12.23 전입자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 매수인 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 석장미 관계 확인. 2020.12.31 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 배당관계를 점검해야 합니다.
- 진입로 확인. 감정평가상 차량 접근 가능하지만 토지 정보는 맹지입니다. 현장 진입로의 지번·소유관계·통행 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지와 제시외 건물(ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ)이 함께 매각되는 구조이므로 현황과 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 용도·활용성 확인. 1층 부속창고, 2층 근린생활시설의 현재 이용과 계획관리지역·가축사육제한구역 등 토지규제를 실제 활용계획과 맞춰 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세·임차인 최우선변제와 석유미의 임대차 조건에 따라 현재 배당 시뮬레이션은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2020.12.24 비인신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·가처분·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 그러나 석유미의 2020.12.23 전입이 하루 먼저 존재하고 보증금이 확인되지 않습니다. 이 한 가지 때문에 현재 최저가 159,624,000원을 실질취득가로 확정할 수 없습니다.
여기에 건물은 근린생활시설·부속창고의 혼합용도이고, 토지는 맹지로 표시되어 있습니다. 따라서 입찰 판단의 순서는 “감정가 대비 70%”가 아니라 ① 석유미 보증금 및 점유 확인 → ② 실제 진입권 확인 → ③ 실질취득가 산정이어야 합니다. 보증금 규모가 확정되기 전까지는 가격 메리트 판단 보류가 맞습니다.
