수원지방법원 2025타경101386. 본건은 의왕시 학의동 백운에버리스 102동 3층 302호, 감정 이용상태가 공동주택-도시형생활주택(단지형다세대)인 물건입니다. 소유자 오승훈은 2022.07.22 매매로 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 300,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 유은희의 주택임차권과 그 승계인 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔액 청구 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
말소기준은 2023.02.07 강서세무서장 관련 국세 압류입니다. 유은희의 전입·점유개시는 2022.07.11로 말소기준보다 빠르고, 확정일자는 2022.05.17입니다. 따라서 원래 구조만 보면 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사의 확약이 명시되어 그 임차권에 한해 매수인에게 미배당 보증금을 청구하지 않는 조건으로 매각됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101386 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 학의동 27-2 백운에버리스 102동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 의왕시 학현로 123 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 공동주택-도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 46.06㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.07.22 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약으로 인수 차단
2022.03.11 설정된 인천수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 같은 날 신탁등기도 2022.07.12 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 것은 2023.02.07 국세 압류이며, 그 이후의 강제경매개시결정과 의왕시·국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 전입은 말소기준보다 앞서므로, 확약서가 없었다면 미배당 보증금 인수가 핵심 위험이 되는 사건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유은희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.11 | 2022.05.17 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계·확약 실질 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘면적 불일치’를 빼면 안 된다
백운에버리스의 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.05, 440,000,000원 한 건이고, 이전 거래는 2023.04, 400,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 10.0% 높은 흐름으로, 제공된 수치상 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 59.26㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2023.04 | 60.44㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.26㎡ | 1건 | 440,000,000원 |
현재 최저가와 확약 반영 실질취득금액은 모두 292,000,000원으로, 최근 12개월 평균 440,000,000원의 66.4%입니다. 숫자만 놓고 보면 차이가 큽니다. 그러나 본건 전용면적은 46.06㎡이고, 확인된 거래는 59.26㎡·60.44㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 “최근 시세보다 33.6% 싸다”처럼 직접 할인율로 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건의 가격 평가는 동일 면적 또는 보다 가까운 면적 거래를 추가 확인한 뒤 확정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 1. 유은희 임차보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 287,112,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 유은희 보증금 미배당액은 12,888,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약 조건에 따라 이 임차권의 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않으므로 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액을 바꿀 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 인수 구조 — 미배당은 늘어도 확약상 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 292,000,000원 | 12,888,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 233,600,000원 | 70,470,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 186,880,000원 | 116,536,320원 | 0원 |
이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 보통은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득금액이 보증금 수준에 묶이지만, 이 사건은 확약으로 유은희 임차권의 잔액 청구가 차단되어 유찰 시 매각가가 내려가면 실질취득금액도 함께 내려가는 구조입니다. 이 차이가 본건 권리분석의 가장 중요한 포인트입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 공동주택-도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 아파트로 가정해서 비교하면 안 됩니다.
- 입지. 백운호수 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 다세대주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 백운에버리스는 20세대이며 사용승인 관련 완료일자는 2022.02.18입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 토지면적은 792.0㎡, 공시지가는 2,440,000원/㎡입니다.
- 도로. 대체로 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 인접 공도를 통해 출입합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고, 외벽은 벽돌타일붙임 마감 등, 승강기·급배수·위생·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사가 2026.05.04 제출한 대항력 포기·잔액 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 동의 조건이 매각물건명세서의 최종 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인하세요.
- 보증금 중복합산 금지. 유은희와 주택도시보증공사를 각각 300,000,000원 채권으로 별도 임차인처럼 계산하면 권리구조를 잘못 읽게 됩니다. 실제 임차인은 유은희 1명입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 배당액이 달라질 수 있으므로 세액·법정기일을 원문에서 확인하세요.
- 면적 맞는 시세 재확인. 본건 46.06㎡와 확인된 거래 59.26㎡·60.44㎡가 달라 현재 66.4% 수치만으로 저가매수라고 결론 내리면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 확약이 있어도 실제 인도 시점과 점유 상태는 현황조사·매각물건명세서 최신본으로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구·확약서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 최저가 292,000,000원에서는 미배당 12,888,000원이 생기는 전형적인 인수형 사건처럼 보입니다. 그러나 실제 매각조건에는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔액 청구 포기·임차권등기 말소 동의가 들어가 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 292,000,000원, 실질 인수액은 0원입니다.
가격은 별도의 문제입니다. 최근 12개월 확인 거래 440,000,000원보다 수치상 낮지만 본건과 거래사례의 전용면적이 일치하지 않습니다. 최근 거래 흐름도 10.0% 상승으로 나타납니다. 즉 이 물건은 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 동일·유사 면적 실거래 확인 전까지 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다. 권리분석의 승부처는 확약서 원문, 가격분석의 승부처는 면적 보정입니다.
