수원지방법원 2025타경101410. 안양시 동안구 호계동 안양에스케이브이1센터 10층 1027호로, 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사나눔플랜입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.06.29 설정된 주식회사국민은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 금강종합건설주식회사 가압류 119,649,983원, 국민은행 가압류 529,394,933원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 (주)아이코어가 1027호를 점유하고 있고, 보증금 10,000,000원·월세 700,000원으로 조사됐습니다. 그런데 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 이 점유자의 대항력·우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 181,000,000원을 기준으로 계산한 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 확정 결론이 아니라 산정값으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101410 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 555-42 안양에스케이브이1센터 10층 1027호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 동안구 엘에스로116번길 25-32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터 현재 icore입주) · 철근콘크리트구조 10층 중 10층 1027호 |
| 소유자 | 주식회사나눔플랜 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 96,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 유케이제십일차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
과거 2018.12.04 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2022.10.19 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.06.29 국민은행 근저당권입니다. 이후 금강종합건설주식회사 가압류와 국민은행 가압류, 2025.09.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.03.14 재산보전처분과 2025.07.16 국의 압류도 각각 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 분석 — ‘대항력 有’가 아니라 ‘대항력 가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)아이코어 | 1027호 | 10,000,000원 | 700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2023.06.29보다 앞서는지 뒤서는지 판정할 수 없고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 10,000,000원을 매수인이 반드시 인수한다고 단정할 수도 없고, 반대로 반드시 소멸한다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 181,000,000원이며 아직 0회 유찰된 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 181,000,000원이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만 확인할 수 있을 뿐, 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 금강종합건설주식회사 | 119,649,983원 | 81,666,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 529,394,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 745,044,916원 중 채권자 예상배당은 177,666,000원, 미배당은 567,378,916원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 산정 인수액도 0원입니다. 다만 이 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않아, (주)아이코어의 권리관계가 확인되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터 현재 icore입주)으로 이용 중이며, 주위에는 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 지하철 1호선과 4호선 환승역인 금정역과 버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 중 10층 1027호이며 위생·급배수·전기·시스템에어컨·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 호계동 555-42·555-43의 2필지 일단, 장방형 평지이며 공장용지·공업용으로 이용됩니다. 토지면적은 4,358.5㎡, 공시지가는 2,906,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입시점 확인. (주)아이코어의 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 말소기준일 2023.06.29과의 선후관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 실제 배당 여부를 판단하려면 확정일자와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- ‘산정 인수 0원’ 과신 금지. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원이나, 미상 점유자 권리까지 확정한 값은 아닙니다.
- 가격 비교. 현재 최저가는 181,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 실제 거래사례를 확인하기 전에는 싸거나 비싸다고 결론 내리지 않는 것이 맞습니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 실제 사용 목적과 관련 조건을 원본 자료에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기권리는 단순, 점유자는 미확정
이 사건의 등기부 구조만 보면 방향은 명확합니다. 2023.06.29 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사에 보증금 10,000,000원·월세 700,000원의 (주)아이코어 점유가 확인되고 전입신고일은 미상입니다. 때문에 이 사건을 ‘인수 0원의 깨끗한 물건’으로 확정 평가하는 것은 이릅니다.
또한 현재 최저가 181,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이고, 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 결론은 등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 점유자 대항력 확인 전에는 권리 안전성을 확정하지 말 것입니다. 이 한 가지 확인 결과가 실제 취득비용과 명도·승계 판단을 바꿀 수 있습니다.
