수원지방법원 2025타경101424. 의왕시 포일동 두산위브인덕원센트럴1단지 105동 8층 803호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “말소기준 이후 권리가 사라진다”가 아닙니다. 임차인 예수경의 전입일은 2024.10.31이고 말소기준권리인 주식회사초이자산관리대부 근저당은 2025.04.11 설정됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인으로 분석해야 합니다.
다만 매각물건명세서의 핵심 문구는 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”입니다. 현재 최저가 784,000,000원 가정 배당에서는 예수경의 보증금 470,000,000원이 전액 우선변제되고, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 자체는 존재하지만 현 회차에서는 미배당 잔액이 남지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101424 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 포일동 638 두산위브인덕원센트럴1단지 105동 8층803호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 지상19층 건물 내 8층 803호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 정정윤 |
| 감정가 / 최저가 | 784,000,000원 / 784,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사초이자산관리대부 / 157,890,410원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.11. 주식회사초이자산관리대부 근저당권 · 채권최고액 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
현재 등기상 말소기준권리는 2025.04.11. 설정된 주식회사초이자산관리대부 근저당권입니다. 이후 설정된 유혜정 근저당권, 에스비아이저축은행·한국씨티은행· 하나은행 가압류, 의왕시 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 임차인 예수경은 2024.10.31. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 예수경 | 부동산의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 470,000,000원 | 전입 2024.10.31 · 확정 2024.08.16 · 배당요구 2026.03.24 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래대보다 낮다
같은 단지 두산위브인덕원센트럴1단지의 동일 면적 84.97㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 966,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 1,000,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 16 | 1,000,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 5 | 1,049,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 1,020,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 13 | 1,010,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 10 | 1,030,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 4 | 950,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 5 | 960,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 16 | 865,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 2 | 909,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 5 | 925,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 17 | 945,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 12 | 935,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 966,500,000원 |
현재 최저가 784,000,000원은 최근 12개월 평균 966,500,000원의 81.1%입니다. 최신 2026.08. 거래 1,000,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 현재 배당에서 전액 변제되는 조건이므로, 시세 비교 기준이 되는 실질취득액도 784,000,000원으로 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 784,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,240,000원 |
| 1. 임차인 예수경 보증금 | 470,000,000원 | 470,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사초이자산관리대부 | 196,000,000원 | 196,000,000원 |
| 3. 근저당 · 유혜정 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 47,052,269원 | 47,052,269원 |
| 5. 가압류 경정 | - | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사한국씨티은행 | 22,404,362원 | 22,404,362원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 6,888,133원 | 6,888,133원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,415,236원 |
현재 784,000,000원 가정에서는 예수경의 임차보증금 470,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 현재 자료상 임차보증금은 계속 전액배당
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 784,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 627,200,000원 | 153,816,764원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 501,760,000원 | 278,002,364원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 1회 유찰가 627,200,000원, 2회 유찰가 501,760,000원에서도 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 후순위 채권자는 각각 미배당이 발생합니다. 이 사건에서 가격이 내려가더라도 현재 시나리오 범위에서는 임차보증금 미배당이 아니라 후순위 담보·가압류 채권의 미배당이 먼저 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의왕시 포일동 호수마을공원 서측. 주위는 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 주를 이루는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상19층 건물 내 8층 803호. 사용승인일은 2009.07.10.입니다.
- 단지. 두산위브인덕원센트럴1단지 · 450세대 · 동일 면적 84.97㎡ 실거래 12건이 비교자료로 잡혀 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목 대 · 평지 · 부정형 · 공시지가 4,565,000원/㎡. 공부와의 차이는 특이사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 전액 여부. 예수경 보증금 470,000,000원이 실제 배당에서도 전액 변제되는지가 이 사건 권리분석의 최우선 확인사항입니다.
- 말소기준일과 전입일 대조. 전입 2024.10.31.이 말소기준 2025.04.11.보다 앞선 대항력 임차인이라는 전제에서 접근해야 합니다.
- 현재 가격 비교. 최저가 784,000,000원은 최근 12개월 평균 966,500,000원의 81.1%이며 최신 거래는 1,000,000,000원입니다.
- 후순위 권리. 유혜정 근저당, 에스비아이저축은행·한국씨티은행·하나은행 가압류, 의왕시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
- 근저당권부채권 질권. 2026.08.18. 유혜정의 근저당권부채권에 주식회사초이자산관리대부의 질권설정이 있으므로 배당관계 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 최신 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “인수 발생”은 같은 말이 아니다
이 물건에는 분명 대항력 있는 임차인이 있습니다. 예수경은 2024.10.31. 전입·점유했고, 말소기준권리인 주식회사초이자산관리대부 근저당은 2025.04.11. 설정됐습니다. 따라서 임차보증금이 배당에서 부족하면 그 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
그러나 현재 최저가 784,000,000원을 전제로 한 배당에서는 보증금 470,000,000원이 전액 변제돼 인수액 0원입니다. 실질취득도 784,000,000원으로 유지되고, 이는 최근 12개월 평균 966,500,000원의 81.1%입니다. 따라서 이 사건은 권리 확인은 까다롭지만 현재 배당조건이 유지된다면 가격 경쟁력이 있는 유형입니다. 승부처는 “대항력 임차인이 있느냐”가 아니라 실제 배당에서도 보증금 전액 변제가 확정되느냐입니다.
