수원지방법원 2025타경101428. 안양시 만안구 안양동 ‘뉴베스트빌Ⅰ’ 101동 5층 501호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권창균이고, 2021년 3월 13일 매매를 원인으로 거래가액 297,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2021년 6월 8일 설정된 주식회사쌍방울 근저당권 200,000,000원입니다. 이후 이기원 근저당, 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

문제는 등기 순위만 보면 후순위인 박수의 주택임차권입니다. 박수는 2021년 3월 24일 전입·점유, 2021년 2월 15일 확정일자를 갖춰 말소기준권리보다 앞선 대항력을 보유하고 있습니다. 따라서 확약이 없다면 300,000,000원 매각 기준 집행비용 5,000,000원을 뺀 뒤 임차보증금 중 295,000,000원만 배당되고 2,000,000원이 매수인 인수로 남는 구조입니다. 그러나 이번 매각은 주택도시보증공사의 포기·말소 확약을 조건으로 하므로, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있으나 확약으로 실질 인수 해소

말소기준은 2021.06.08. 주식회사쌍방울 근저당권입니다. 박수의 임차권등기 자체는 2023.04.12.로 후순위지만, 임차인의 대항력 판단 기준이 되는 전입·점유는 2021.03.24.로 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 등기상 임차권이 매각으로 소멸하더라도, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 이어질 수 있습니다.

* 확약이 없다는 전제의 배당 룰상 현재 회차 매수인 인수액은 2,000,000원입니다. 1회 유찰 가정에서는 61,160,000원, 2회 유찰 가정에서는 108,488,000원으로 계산되지만, 이번 확약은 박수 관련 대항력과 잔액청구 포기를 조건으로 하므로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 확약 밖 인적관계는 별도로 보아야 하나, 이명인은 2024.05.16. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

② 시세 비교 — 실질취득 3억은 최근 시세 이상

이 물건의 가격 판단은 확약을 반영한 실질취득 300,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 뉴베스트빌Ⅰ 101동·102동은 16세대 규모이고, 비교 거래는 대상면적 66.95㎡와 면적 매칭된 65.66㎡ 거래입니다. 최근 12개월 평균은 291,333,333원, 최신 거래는 2026년 7월 284,000,000원입니다.

전체 거래 평균은 287,250,000원이지만 가격 메리트 판단에서는 과거 2021년 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 실질취득 300,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.0%입니다. 즉 최근 시세보다 저렴하지 않습니다. 추세 지표는 최근 12개월이 과거보다 5.9% 높은 수준이지만, 가장 최신인 2026년 7월 거래가는 284,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)

배당 계산상 박수 보증금은 2,000,000원이 부족하지만, 주택도시보증공사의 확약 때문에 이 부족분을 매수인이 실질 부담하지 않는 조건입니다. 국세·지방세 압류 4건과 관련해 당해세가 있으면 우선 차감되어 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 중 5층입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 입지. 안양공업고등학교 남측 인근의 기존 주택지대로, 주변은 단독주택과 다세대주택 등으로 구성됩니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리의 지하철 1호선 안양역을 이용할 수 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 대체로 사다리형 토지이며 북서측 세로변에 접합니다. 공시지가는 2,260,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역· 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
• 환금성. 2016.06.27. 준공, 총 16세대 규모의 다세대주택입니다. 경매 통계상 평균 유찰 4.2회, 낙찰률 0.0%로 나타나 재매각성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔액청구 포기·임차권등기 말소 동의가 이번 매각의 핵심입니다. 매각 조건과 확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 박수 보증금 297,000,000원과 주택도시보증공사 청구 297,000,000원을 별도 보증금처럼 더하지 마세요. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다.
• 이명인 점유 확인. 2024.05.16. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유 상태와 인도 협의 필요성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당이 변동될 수 있습니다.
• 가격 상한 보수적 설정. 실질취득 300,000,000원은 최근 12개월 평균 291,333,333원보다 높습니다. 신건 최저가만 보고 저가매수로 판단하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”

이 사건의 첫인상은 297,000,000원 선순위 임차보증금 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서도 2,000,000원, 유찰될수록 61,160,000원·108,488,000원으로 매수인 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 이번에는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔액청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에 박수 관련 실질 인수는 0원입니다.

그렇다고 신건 300,000,000원이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 실질취득 300,000,000원은 최근 12개월 평균 291,333,333원의 103.0%이고, 최신 거래 284,000,000원도 웃돕니다. 여기에 16세대 다세대주택, 경매 통계상 평균 4.2회 유찰·낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 확약 덕분에 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 현재 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 결론은 “권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류”에 가깝습니다.