수원지방법원 2025타경101432. 안양시 만안구 안양동 991-18, 럭키빌라 1층 102호로 이용 중인 다세대주택입니다. 건축물현황도상 방2·거실·주방 및 식당·화장실·현관 등으로 이용 중이고, 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로 사용승인일은 1986.09.10입니다. 현재 소유자는 김영회이며, 2017.04.03 매매를 원인으로 2017.06.01 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 85,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 2017.10.19 재단법인 한국장학재단 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고 청구금액은 18,886,412원입니다. 그런데 주택임차권의 주민등록일자는 2017.08.07, 점유개시일자는 2017.08.14, 확정일자는 2017.07.26으로 말소기준보다 앞섭니다. 원칙만 보면 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 다만 이번 사건은 그 원칙을 뒤집는 확약 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 991-18 1층102호 · 경기도 안양시 만안구 병목안로130번길 40 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 전용 33.415㎡ · 방2·거실·주방 및 식당·화장실·현관 등 · 2층 건 중 1층 |
| 소유자 | 김영회 (2017.06.01 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 113,525,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 1986.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약 조건
현재 말소기준은 2017.10.19 한국장학재단 가압류입니다. 그보다 앞선 한국주택은행 근저당과 손병준 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2022.03.08 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 임대차계약일자 2017.07.24, 확정일자 2017.07.26, 주민등록일자 2017.08.07, 점유개시일자 2017.08.14로 말소기준보다 앞선 대항력 요건을 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 85,000,000원 | 2017.08.07 / 2017.07.26 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
보증기관 관련 임차권 신고 1건으로, 별도의 실제 임차인 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 주택임차권 승계인은 서울보증보험 주식회사로 기재되어 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, 실거래 비교는 보수적으로
현재 최저매각가는 감정가와 같은 115,000,000원으로 신건입니다. 같은 단지의 총 세대수는 6세대이고, 사용승인일은 1986.09.10입니다. 동일·유사 면적의 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이번 사건에서는 감정가와 유찰 시나리오를 중심으로 가격을 판단하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 115,000,000원 | 104,821,480원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,000,000원 | 127,467,480원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 73,600,000원 | 132,411,480원 | 13,124,800원* |
* 2회 유찰 시 원래 대항력 구조만 적용하면 13,124,800원의 인수 계산이 발생하지만, 본 사건은 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 조건으로 매각하므로 해당 주택임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 가압류 · 재단법인 한국장학재단 | 18,886,412원 | 18,886,412원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 113,525,068원 | 8,703,588원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 85,000,000원이 전액 우선배당되고, 한국장학재단 18,886,412원도 전액 배당됩니다. 서울보증보험 주식회사는 8,703,588원이 배당되어 신청채권 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동 양지초등학교 동측 인근에 위치하며, 연립·다세대와 단독·다가구 등이 소재하는 기존 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건 중 1층 102호이며, 외벽 적벽돌, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, PVC 이중창 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 노폭 약 6m 및 3m 정도의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이고, 상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역· 과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다. 공시지가는 2,346,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 6세대 규모이고 동일 면적 실거래 비교자료가 없어, 매도 시 거래 속도와 가격 편차를 보수적으로 가정하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.28 제출된 대항력 포기·미배당 잔액 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 확약 대상 임차권 이외의 실제 점유자 존재 여부를 현황조사와 현장에서 대조해야 합니다.
- 유찰 시 인수 계산 구분. 2회 유찰 시 원래 대항력 구조상 13,124,800원의 인수 계산이 생기지만, 확약 조건이 유효하면 해당 금액의 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 115,000,000원은 감정가 100%입니다. 실거래 비교자료 없이 감정가만을 시세로 간주하지 않는 것이 안전합니다.
- 노후·소규모 다세대 확인. 1986.09.10 사용승인, 총 6세대 규모이므로 내부 상태·수선비·매도 환금성을 현장 중심으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 추가 부담 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있으나, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
등기 순서만 보면 이 물건은 단순한 무인수형이 아닙니다. 임차권의 주민등록일자와 확정일자가 2017.10.19 말소기준 가압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이기 때문입니다. 그러나 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사가 대항력을 포기하고, 미배당 보증금 잔액을 매수인에게 청구하지 않으며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했고 이를 조건으로 매각합니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 115,000,000원, 해당 임차권 인수는 0원*입니다.
다만 권리의 주된 위험이 확약으로 정리됐다고 해서 가격까지 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 현재는 감정가 100%인 신건이고 실거래 비교자료가 없으며, 6세대 규모의 다세대주택입니다. 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 “확약을 원본으로 확인한 뒤, 점유와 가격을 보수적으로 보는 물건”으로 정리하는 것이 맞습니다.
