수원지방법원 2025타경101436. 군포시 금정동 우진아트리움 2층 202호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 물건의 핵심은 등기부상 압류 자체가 아니라 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인입니다. 최부안은 2021년 2월 8일 확정일자를 받고 2021년 2월 19일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준은 2022년 4월 14일 국의 압류이므로 임차인의 대항요건이 먼저 갖춰진 구조입니다.
2025년 10월 23일에는 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐졌습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “압류는 소멸하니 깨끗하다”라고 볼 수 없습니다. 낙찰대금으로 임차보증금을 얼마나 실제 배당하느냐가 매수인의 최종 취득원가를 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 47-24 우진아트리움 2층 202호 · 산본천로226번안길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 · 대상면적 43.03㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상16층 · 제2층 제202호 · 사용승인 2021.01.22 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.02.19 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최부안 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2021년 2월 3일 설정된 반월신용협동조합 근저당권은 2021년 2월 17일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022년 4월 14일 시흥세무서장 명의의 국 압류입니다. 이후 의왕시·국·서울특별시의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 전입·점유는 2021년 2월 19일로 말소기준보다 앞서므로, 임차보증금의 미배당분은 별도 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최부안 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2021.02.19 / 2021.02.08 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
최부안은 확정일자를 받은 뒤 전입·점유했고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 전입일이 말소기준보다 빠르기 때문에 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다. 임차권등기는 2025년 10월 23일이지만, 대항력 판단의 핵심은 그보다 앞선 2021년 2월 19일의 전입·점유입니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득가는 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 255,000,000원 | 0원 | 255,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 204,000,000원 | 49,656,000원 | 253,656,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 163,200,000원 | 89,884,800원 | 253,084,800원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회 유찰되면 최저가는 204,000,000원까지 내려가지만 임차보증금 미배당분 49,656,000원을 인수해 실질취득은 253,656,000원입니다. 2회 유찰돼 최저가가 163,200,000원까지 내려가도 인수액이 89,884,800원으로 커져 실질취득은 253,084,800원입니다. 즉 “1.63억짜리 물건”으로 보면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 보증금 인수가 늘어 실제 부담은 250,000,000원대에 묶이는 대항력 임차인 인수형 구조입니다.
④ 시세 비교 — 현재도 큰 할인으로 보기 어렵다
우진아트리움은 총 12세대이고, 확인되는 거래표본은 2021년 10월 12층·전용 39.95㎡ 264,000,000원 1건입니다. 집계상 평균·최고·최저도 모두 264,000,000원이며, 현재 최저가 255,000,000원은 이 기준의 96.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 39.95㎡ | 12 | 264,000,000원 |
| 집계 | 1건 | — | 264,000,000원 |
숫자만 보면 현재 실질취득 255,000,000원이 확인 거래 264,000,000원보다 낮지만, 표본이 2021년 10월의 단 1건뿐이어서 이를 현재 시세의 강한 근거로 쓰기는 어렵습니다. 더구나 경매 통계상 이 건물의 평균 유찰 횟수는 9.3회로 나타납니다. 거래표본이 적고 유찰 횟수가 많은 만큼 환금성·가격발견력이 낮은 소규모 물건이라는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 최부안 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 최부안 | 250,000,000원 | 630,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산에서는 신건 255,000,000원에 임차보증금 250,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부는 이 계산에 반영되지 않았습니다. 최부안이 임차인이면서 경매 신청채권자로 함께 표시되므로 각 청구의 법률상 원인과 중복 여부도 원문 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금정초등학교 북동측 인근. 오피스텔·상업·업무시설·아파트·다세대·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1·4호선 금정역이 있어 제반 교통조건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 다세대이고 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문 부재로 내부 및 이용관리상태의 재확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 남동측·남서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가 2,564,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역·폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되며, 토지거래계약 허가구역 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 우진아트리움은 총 12세대로 거래표본이 적고 경매 평균 유찰 횟수도 9.3회여서 가격 협상력과 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당을 최우선 확인. 최부안의 250,000,000원이 전액 배당되는지 여부가 매수인 인수액을 결정합니다.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 4건과 관련해 당해세 및 임차인보다 선순위인 세금이 있는지 교부청구·배당요구 자료를 확인해야 합니다.
- 유찰가를 취득가로 착각하지 말 것. 1회 유찰 시 실질취득 253,656,000원, 2회 유찰 시 253,084,800원으로 계산돼 최저가 하락 폭만큼 경제적 부담이 줄지 않습니다.
- 최부안의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 표시되므로 임대차계약·채권원인·배당요구 및 집행권원을 대조해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태 재확인. 사건상 다세대이나 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이고 내부 현황은 현장조사에서 확인되지 않았습니다.
- 거래표본 신뢰도 점검. 확인 가능한 실거래가 2021년 10월 1건뿐이므로 264,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 교부청구 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 물건이 아니다”
이 사건은 신건 가격 255,000,000원만 보면 확인 거래 264,000,000원보다 조금 낮습니다. 그러나 핵심은 대항력 있는 250,000,000원 임차보증금입니다. 신건에서는 단순 계산상 전액 배당돼 인수액이 0원이지만 세금 선배당이 끼면 곧바로 미배당 보증금 승계 위험이 생깁니다.
더구나 유찰되면 최저가는 204,000,000원, 163,200,000원으로 크게 떨어져도 매수인이 떠안는 보증금이 각각 49,656,000원, 89,884,800원으로 늘어 실질취득은 253,656,000원과 253,084,800원에 머뭅니다. 최저가 할인은 커지지만 실제 취득원가는 거의 내려가지 않는 구조입니다. 여기에 2021년 거래 1건뿐인 시세표본, 평균 유찰 9.3회의 낮은 환금성, 세금 배당순위 불확실성까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가보다 배당표를 먼저 보는 사건이며, 현재 자료 기준으로는 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
