수원지방법원 2025타경101451. 안양시 만안구 석수동 ‘관악역이안’ 104동 14층 1401호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 이영애이고, 2015.10.14 매매를 원인으로 2015.12.11 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 443,900,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2021.11.16 하나캐피탈주식회사 근저당권으로 채권최고액은 800,400,000원입니다. 그 뒤 경기신용보증재단의 25,000,000원 가압류와 하나캐피탈의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인에게 넘어오는 등기상 부담은 없습니다. 다만 현황조사·매각물건명세서에 김진미가 확인됩니다. 전입일은 2025.06.25로 말소기준인 2021.11.16보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니어도, 실제 점유 상태와 명도는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101451 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 101-16 관악역이안 104동 14층 1401호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 경수대로1290번길 15 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 121.017㎡ · 15층 건물 중 14층 |
| 사용승인일 | 2010.04.01 |
| 소유자 | 이영애 · 2015.10.14 매매 · 거래가액 443,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 757,000,000원 / 757,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 하나캐피탈 주식회사 / 744,590,557원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 경매의 기준점은 2021.11.16 하나캐피탈 근저당권입니다. 채권최고액은 800,400,000원으로 감정가 757,000,000원보다 큽니다. 2025.09.12 경기신용보증재단의 25,000,000원 가압류, 2025.09.24 하나캐피탈의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 발생해 매각으로 소멸합니다. 과거 북서울농협·부산은행·하나은행·에스비아이저축은행·페퍼저축은행·티플레인대부· 아프로파이낸셜대부·김명희·산타대부 등의 근저당과 전세권은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진미 | 미상 | 2025.06.25 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김진미의 전입일 2025.06.25는 말소기준권리 2021.11.16보다 뒤입니다. 따라서 전입시점만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성은 별도로 확인해야 하지만, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 신건 7.57억은 최근 시세 이상
관악역이안은 271세대, 2010.04.01 사용승인 단지입니다. 비교된 면적은 121.02~122.35㎡대이며, 전체 12건 평균은 672,291,666원이지만 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 8건 평균 660,312,500원을 우선해야 합니다. 최근 구간이 이전 구간보다 -5.2% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 122.35㎡ | 7 | 690,000,000원 |
| 2026.06 | 121.73㎡ | 2 | 710,000,000원 |
| 2026.05 | 122.35㎡ | 9 | 690,000,000원 |
| 2026.01 | 122.35㎡ | 14 | 613,500,000원 |
| 2026.01 | 121.02㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 2025.12 | 122.35㎡ | 6 | 679,000,000원 |
| 2025.09 | 122.35㎡ | 1 | 650,000,000원 |
| 2025.09 | 122.35㎡ | 1 | 650,000,000원 |
| 2025.06 | 122.35㎡ | 3 | 715,000,000원 |
| 2025.01 | 122.35㎡ | 12 | 730,000,000원 |
| 2024.08 | 121.73㎡ | 6 | 700,000,000원 |
| 2024.02 | 121.02㎡ | 7 | 640,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 660,312,500원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 672,291,666원 |
신건 최저가 757,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.6%입니다. 전체 평균을 기준으로 해도 112.6%이며, 최신 거래 690,000,000원뿐 아니라 전체 12건 표본의 최고 거래가 730,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 가격 추세가 -5.2%이므로 전체 평균에 과거 고가 거래가 섞인 점을 감안하면 신건 가격에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 757,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,970,000원 |
| 1. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 800,400,000원 | 747,030,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 825,400,000원 중 채권자 예상배당은 747,030,000원, 총 미배당은 78,370,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 9,970,000원으로 추정되어 있고, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 757,000,000원 | 747,030,000원 | 78,370,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 605,600,000원 | 597,144,000원 | 228,256,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 484,480,000원 | 477,235,200원 | 348,164,800원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 744,590,557원에 대해 하나캐피탈 예상배당 747,030,000원으로 신청채권이 충족되는 시나리오입니다. 반면 1회 유찰 시에는 예상배당이 597,144,000원, 2회 유찰 시에는 477,235,200원으로 내려가 신청채권이 충족되지 않습니다. 그러나 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악역 북측 인근에 위치하며, 공동주택·근린생활시설·교육시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 관악역(1호선)이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층 1401호이며, 사용승인일은 2010.04.01입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지의 아파트 건부지이며 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됩니다. 공시지가는 2,426,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 감정요항에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 조사 한계. 거주인의 폐문부재로 내부구조와 이용상태 일부는 외부관찰·탐문·표준적인 상황 등에 의해 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 다시 보세요. 신건 757,000,000원은 최근 12개월 평균 660,312,500원의 114.6%입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 프리미엄을 정당화하기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 구간 대비 -5.2%입니다. 전체 12건 평균 672,291,666원보다 최근 12개월 평균이 낮다는 점을 응찰가 판단에 우선 반영해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 김진미의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유부분을 매각물건명세서·현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 명도 확인. 대항력은 없지만 점유자가 존재합니다. 실제 거주 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 총 미배당 78,370,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계는 구분해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준인 2021.11.16 하나캐피탈 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 임차인 김진미의 2025.06.25 전입 역시 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 757,000,000원은 최근 12개월 평균 660,312,500원의 114.6%이고, 최신 거래 690,000,000원과 표본 최고 730,000,000원도 웃돕니다. 최근 가격 추세마저 -5.2%입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 “권리가 안전한가”보다 “7.57억을 지불할 가격 근거가 있는가”입니다. 권리 인수는 0원, 신건 가격 메리트도 0에 가깝게 봐야 하는 사건입니다.
