수원지방법원 2025타경101458. 안양시 동안구 호계동 호계이-편한세상아파트 118동 404호입니다. 김선애·정우영이 각 2분의 1 지분으로 소유하고 있고, 2016.10.26. 거래가액 425,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 300,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 남아 있는 비엔케이캐피탈 근저당, 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리와 함께 볼 필요가 있습니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 676,000,000원이고, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 696,666,666원입니다. 최저가는 최근 평균의 97.0%입니다. 최근 거래 흐름도 +3.0%로 제시돼 있어 하락 추세 자료는 아닙니다. 다만 최근 12개월 평균과의 차이는 제한적이므로, 신건 자체를 큰 폭의 할인 매물로 해석할 정도는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101458 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 813 호계이-편한세상아파트 118동 4층404호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 97.707㎡ · 방 3·욕실 겸 화장실 2·현관·거실·주방 겸 식당·발코니 등 · 25층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김선애 2분의 1 · 정우영 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2016.10.26. · 거래가액 425,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 676,000,000원 / 676,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 340,918,815원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등재 임차인은 없습니다. 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인이 없다는 자료와 별개로 실제 점유자·전입 여부는 입찰 전에 현장 및 원본 서류로 확인하는 것이 안전합니다. 대항력 있는 점유자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정할 근거는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 97.0%
대림e-편한세상 동일면적 97.71㎡ 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균보다 과거 거래가 섞인 평균을 우선하지 않고, 가격 판단은 최근 12개월 평균 696,666,666원, 최신 거래 800,000,000원, 최근 흐름 +3.0%를 중심으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 97.71㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 2025.09 | 97.71㎡ | 19 | 620,000,000원 |
| 2025.08 | 97.71㎡ | 4 | 670,000,000원 |
| 2025.06 | 97.71㎡ | 8 | 680,000,000원 |
| 2025.06 | 97.71㎡ | 8 | 680,000,000원 |
| 2025.05 | 97.71㎡ | 18 | 680,000,000원 |
| 2025.04 | 97.71㎡ | 17 | 690,000,000원 |
| 2025.02 | 97.71㎡ | 13 | 625,000,000원 |
| 2024.10 | 97.71㎡ | 23 | 720,000,000원 |
| 2024.09 | 97.71㎡ | 6 | 640,000,000원 |
| 2023.10 | 97.71㎡ | 19 | 665,000,000원 |
| 2023.09 | 97.71㎡ | 19 | 710,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 97.71㎡ | 3건 | 696,666,666원 |
최저가 676,000,000원은 최근 12개월 평균 696,666,666원의 97.0%입니다. 최신 거래는 2026.06의 800,000,000원이고, 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세 역시 +3.0%입니다. 따라서 최근 시세 이상으로 비싼 신건은 아니지만, 최근 평균 대비 할인 폭이 제한적이라는 점은 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 676,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,160,000원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈 | 398,400,000원 | 366,840,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 21,798,792원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 | 76,370,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 796,569,402원 중 예상배당은 666,840,000원이며, 미배당은 129,729,402원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호성초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 25층 건물 내 4층404호이며 위생·급배수, 난방, 소화, 승강기 및 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 6개 필지가 일단지를 이루며 아파트 부지로 이용 중이고, 남서측으로 광로2류에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역을 포함한 도시지역이며 시가지경관지구, 토지거래계약에관한허가구역 등이 제시돼 있습니다. 공시지가는 4,105,000원/㎡입니다.
- 환금성. 대림e-편한세상은 1,752세대, 2003.12.15. 준공 단지이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서 원본을 다시 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2016.10.26. 한국스탠다드차타드은행 근저당 300,000,000원이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 신건 가격 판단. 최저가가 최근 12개월 평균의 97.0%이므로 평균 아래이지만 할인 폭은 제한적입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 540,800,000원, 2회 유찰 시 432,640,000원으로 제시돼 있으나 단지 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 129,729,402원이 있어도 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 체납관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 무난, 가격은 ‘소폭 할인’
이 물건은 2016.10.26. 한국스탠다드차타드은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 정리되고, 배당모델상 매수인 인수도 0원입니다. 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 가격도 신건 최저가 676,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 696,666,666원의 97.0%라 최근 평균보다 낮습니다. 최신 거래는 800,000,000원, 최근 추세는 +3.0%입니다.
다만 최근 평균 대비 차이가 크지는 않고 감정평가상 임대관계가 미상이므로, “권리가 깨끗하니 바로 싸다”라고 단정할 물건은 아닙니다. 점유관계를 확인한 뒤 현재 신건 가격의 제한적인 할인 폭을 받아들일 수 있는지가 최종 판단 포인트입니다.
